Бесплатная горячая линия

8 800 301 63 12
Главная - Жилищное право - Расторжение договора купли продажи недвижимости после регистрации в судебном порядке

Расторжение договора купли продажи недвижимости после регистрации в судебном порядке

Расторжение договора купли продажи недвижимости после регистрации в судебном порядке

Можно ли расторгнуть договор купли-продажи квартиры после регистрации


Регистрация перехода прав на квартиру после подписания договора купли-продажи недвижимости является обязательной процедурой завершения сделки. Но может сложиться ситуация, когда после регистрации открываются обстоятельства, по которым договор подлежит расторжению, в результате чего покупателю возвращаются выплаченные продавцу денежные средства, а продавцу – товар.Когда это возможно, по какой причине и можно ли расторгнуть договор купли-продажи квартиры после регистрации, рассмотрим далее в статье.Расторгнуть договор купли-продажи недвижимости возможно на основании главы 29 Гражданского кодекса, а также Федерального закона 218-ФЗ, которые регламентируют порядок совершения и прекращения сделок.Оспорить правомерность совершенной сделки вправе любая из сторон в течение трехлетнего срока после ее государственной регистрации. Действительным договор сделки считается с момента подписания обеими сторонами, тогда же происходит переход права собственности на объект от одного владельца к другому.

  1. ст. 450 — причины, по которым возможно прекратить действие соглашения;
  2. ст. 452 — порядок прекращения договора;
  3. ст. 453 — последствия расторжения сделки.
  4. ст. 451 — расторжение при изменении обстоятельств;

Процесс расторжения договора сделки довольно сложный и неприятный.

Чтобы минимизировать риски возникновения такой ситуации, следует придерживаться нескольких советов:

  1. Прописать пункты по срокам и размере оплаты, а также условия расторжения договора, если нарушены обязательства какой-либо из сторон.
  2. Внимательно отнестись к выбору риэлтера, которому будет доверена сделка.
  3. Обязательно ознакомьтесь со всеми пунктами договора.

Если же обстоятельства вынуждают прекратить договор после регистрации в Росреестре:

  1. при невозможности договориться обращайтесь в суд, но запаситесь доказательствами того, что нарушены существенные условия соглашения.
  2. попытайтесь договориться с другой стороной сделки в досудебном порядке: устно или направив письменное уведомление ожидая ответа в течении 30 дней (Статья 452 ГК РФ );

Дополнительно следует учитывать момент по частичной предоплате или авансе, которую требует продавец. Эта сумма при расторжении договора покупателю не возвращается, она становится собственностью получившего.

Производите предоплату только в качестве задатка.В случае признания договора купли-продажи квартиры недействительным с юридической стороны он как бы не существовал и последствий, в нем описанных, не имеет.

Такая норма установлена п. 1 ст. 167 ГК. Таким образом, сделка не считается состоявшейся.Договор купли-продажи квартиры может быть признан недействительным в результате:

  1. оспаривания сделки;
  2. ничтожности сделки.

В чем же разница этих двух понятий разберем ниже.При наличии серьезных оснований, сделка может быть признана судом недействительной. В этом случае с исковым заявлением обращается сторона, которая считает, что в результате были нарушены или не учтены ее права.

Примером может служить случай, когда не учтены права при распоряжении унаследованной недвижимостью.Исковое заявление о признание сделки недействительной может подать в суд любая из сторон сделки, иное заинтересованное лицо (государственный орган) либо прокуратура на следующих основаниях:

  1. сделка совершена недееспособным лицом без согласия попечители или органа опеки и попечителя;
  2. сделка совершена без согласия государственного органа или третьего лица;
  3. если будет доказано, что в момент совершения сделки продавец не был способен отвечать за свои действия (находился в состоянии алкогольного, наркотического, психотропного опьянения).
  4. продажа недвижимости не достигшим 18-летнего возраста гражданином, без согласия родителей;

Дополнительно следует учитывать, что договор купли-продажи может быть признан недействительным, если:

  1. при продаже квартиры не выполнены условия органа опеки и попечительства, чем нарушены права несовершеннолетних;
  2. совместная собственность продана без согласия супруга или супруги;
  3. продана унаследованная квартира, на которую права заявили иные наследники умершего.

Сделка, совершенная с нарушением законодательства, признается ничтожной или недействительной. Например, продавец подделал документы либо распорядился имуществом несовершеннолетнего собственника.Гражданское законодательство определяет сделки, которые признаются ничтожными:

  1. сделки, которые совершены по недействительным или поддельным документам, т.е. продавец умышленно совершил противоправное действие (ст. 169 ГК);
  2. продажа недвижимости, принадлежащей недееспособным гражданам (ст. 171 ГК);
  3. фиктивные, а также притворные сделки с недвижимостью, целью которых является не фактическая передача имущества, а укрытие его от ареста, описи и т.д. (ст. 170 ГК);
  4. сделки, предметом которых является имущество должника или банкрота, распоряжаться которым он не вправе по закону (ст. 174.1 ГК).
  5. незаконные сделки, посягающие на права третьих лиц (ст. 168 ГК); сделки с малолетними детьми (ребенок не достигший возраста 14 лет не вправе ставить свою подпись в договоре купли-продажи) (ст. 172 ГК);

Важно! Статья 181 ГК определяет срок исковой давности:

  1. для ничтожной сделки три года с возможностью увеличить его до 10 лет.
  2. для оспариваемых один календарный год;

Поэтому покупателю нужно внимательно отнестись к изучению документов, чтобы исключить признаки, по которым сделка может быть признана ничтожной и/или оспоримой.

Продавцу попроще, в любом случае недвижимость по судебному решению вернется назад.Такие сделки признаются судом незаконными. Товар возвращается продавцу, а денежные средства – покупателю, при этом он может добиться компенсации нанесенного ущерба (ст.

167 ГК).Любая сделка предполагает передачу товара при его оплате. Подтверждением передачи денежных средств при оплате квартиры, дома, земли и другой недвижимости выступает расписка либо выписка с банковского счета.Если покупатель не оплатил товар, продавец вправе потребовать признать договор недействительным и вернуть его обратно. Но суд может принять решение о расторжении сделки или обязать покупателя исполнить условия договора с истребованием в пользу продавца не только суммы по договору, но и неустойки за все дни просрочки.Случаи с обременением жилья в виде прописанных в нём граждан встречаются достаточно часто.

Это касается ситуаций с теми лицами, кто не является собственником помещения и отсутствует длительный срок.Например, проживает фактически в другом регионе или отбывает наказание в местах лишения свободы. Регистрация в квартире за ним остается. Недобросовестный владелец жилья продает его, а новые хозяева по прошествии времени сталкиваются с тем, что на их жилплощади объявляется гражданин, который заявляет, что имеет право на проживание.

В этом случае покупатель может обратиться в суд за отменой сделки и вернет свои деньги, уплаченные продавцу.

Признание ДКП недействительным, это не редкое явление и судебная практика это доказывает. Может быть по инициативе покупателя или продавца.

А так же по обоюдному согласию.Далее рассмотрим каждую ситуацию отдельно.Любая из сторон сделки может стать инициатором для расторжения договора. Стороны могут достичь обоюдного согласия путем переговоров и заключить другой договор обратного порядка. Предметом будет выступать все тот же объект недвижимости, а продавец и покупатель поменяются местами.Тогда каждый получит свое имущество, которым владел до заключения первого соглашения.

После государственной регистрации в Росреестре собственником снова станет продавец, а покупатель получит уплаченные деньги.Прекращение договора по обоюдному согласию встречается крайне редко.

Чаще одной из сторон приходится добиваться его в судебном порядке. Рассмотрим ситуации, когда инициатором может стать продавец, а когда покупатель.Отказаться в одностороннем порядке от договора купли-продажи недвижимого объекта продавец вправе:

  1. при отказе покупателя принимать предмет договора и его оплачивать;
  2. при отказе покупателя вносить очередной платеж при продаже ему объекта в рассрочку, но невозможно расторгнуть договор, по которому выплачено более половины его стоимости;
  3. при неисполнении покупателем решения суда о взыскании с него денег.

В судебном порядке подлежит расторжению договор по заявлению покупателя:

  1. если продавец отказывается передавать ему недвижимость, являющуюся предметом договора сделки;
  2. при обнаружении существенных качественных недостатков объекта, обнаруженных при проведении экспертизы, которую назначает суд.
  3. при обнаружении обременений и притязаний третьих лиц, о которых покупателю не было известно до совершения сделки;

При передаче недвижимого имущества после регистрации другому собственнику могут возникнуть следующие трудности:

  1. продавец не торопится освобождать помещение — пропишите в договоре конкретные сроки и отразите факт передачи в акте. После его подписания имущество считается переданным;
  2. покупатель обязан внести полную оплату по договору после регистрации перехода прав собственности на недвижимость в Росреестре, если иное не предусмотрено соглашением.

Требуйте не расторжения договора, а привлечения покупателя к оплате.

Тогда вы сможете не только получить полный расчет, но и затребовать неустойку;

  1. сумма по договору сделки умышленно занижена и при его расторжение влечет возврат покупателю только тех средств, которые указаны.

Будьте внимательны и не соглашайтесь на уговоры продавца уменьшить стоимость недвижимости, прописав ее в качестве официальной. Такой уловкой могут воспользоваться мошенники. Требование о расторжении договора сделки суд может удовлетворить, но решать дальнейшую судьбу имущества не вправе.

Возврат имущества или денежных средств можно потребовать одновременно с расторжением сделки либо в другом исковом заявлении.

Расторжение договора купли-продажи

Автор статьи Практикующий юрист с 2012 года Заключая договор купли-продажи, каждая из сторон вправе рассчитывать на соблюдение всех условий сделки. ГК РФ предусматривает, что его прекращение допускается в любой момент, если продавец и покупатель достигли взаимной договоренности.

в одностороннем порядке может происходить при существенном нарушении условий сделки одним из партнеров и только в судебном порядке. Рассмотрим подробнее основания и порядок данного процесса в нашей статье.

Купля-продажа является одной их разновидностью гражданских сделок, поэтому на нее распространяются общие правила расторжения договоров. Оно происходит в добровольном или принудительном порядке.

Если обе стороны согласны прекратить договорные отношения, они должны оформить соглашение.

В этом случае причины причины можно не указывать, достаточно согласовать все существенные условия расторжения. Если инициатором выступает один из партнеров, прекратить отношения можно только с соблюдением правил и условий гл. 29 ГК РФ. Выделим наиболее важные нюансы:

  1. при отказе удовлетворить указанное требование — обращение в суд с исковым заявлением. Следует доказать наличие оснований для прекращения договорных отношений; Читайте также
  2. установление существенных нарушений условий или законодательных норм;
  3. расторжение на основании судебного акта, вступившего в законную силу.
  4. направление в адрес второй стороны письменного требования (претензия);

Расторжение предварительного договора купли-продажи также происходит по общим правилам ГК РФ.

Ввиду особенностей оформления предварительных соглашений при установлении фактов существенного нарушения условий одна из сторон может отказаться от основной сделки. В этом случае не нужно обращаться с письменной претензией в адрес нарушителя, предварительный договор прекращает свое действие с момента оформления дополнительного соглашения или по окончании срока.

Законом установлено общее правило для прекращения договорных отношений — стороны обязаны провести расторжение в той же форме, что и основной документ. Если договор был составлен в виде письменного документа, допсоглашение оформляется так же. Это правило не действует для случаев принудительного прекращения через судебные учреждения, так как юридическим основанием для аннулирования договорных отношений является судебный акт.

Это правило не действует для случаев принудительного прекращения через судебные учреждения, так как юридическим основанием для аннулирования договорных отношений является судебный акт. Читайте также Инициатором может являться любой из партнеров, если с его предложением согласна вторая сторона. Для подтверждения оформляется двустороннее допсоглашение, в содержание которого включаются:

  1. атрибуты и реквизиты сторон — граждан или юридических лиц;
  2. условия прекращения договорных отношений (например, исполнение обязательств на дату оформления документа, выплата компенсации и т.д.);
  3. момент, с которого основной договор прекращает свое действие;
  4. дата и место оформления;
  5. подписи и полномочия участников.

Для правильного составления этого документа стоит обратиться за помощью компетентного юриста.

Это позволит избежать непредвиденных рисков.

В такой ситуации расторжение может происходить при установлении следующих обстоятельств:

  1. передача продукции в ненадлежащей комплектации;
  2. отказ передать сопроводительную документацию к товару, если это условие было оговорено;
  3. неисполнение продавцом обязанности по оформлению договора страхования (при наличии данного условия).
  4. отказ продавца передать вещь или объект, зафиксированный в качестве предмета договора;
  5. выявление ненадлежащего качества передаваемого товара;
  6. несоблюдение требований об ассортименте приобретаемой продукции;
  7. существенное нарушение сроков передачи вещей или предметов покупателю;

Односторонний порядок прекращения договорных отношений подразумевает направление письменного требования в адрес нарушителя. Претензия должна указывать на факт нарушения обязательств, а также предложение прекратить отношения.

Срок рассмотрения предложения не может превышать 30 дней. Если продавец не ответил на претензию либо отказался расторгнуть договорные отношения, покупатель вправе обратиться в суд. Продавцу также гарантировано право на одностороннее прекращение договора, если будут установлены следующие обстоятельства:

  1. нарушение обязанности по оформлению договора страхования поставляемых вещей или предметов, если она была возложена на покупателя.
  2. необоснованный отказ принять вещи или предметы;
  3. отказ покупателя от перечисления оплаты;
  4. отказ забрать товар в месте нахождения продавца (если такое условие было прописано);

Обратите внимание!

Правило об отказе покупателя перечислить оплату не распространяется на случаи купли-продажи недвижимости — такую позицию высказал Верховный Суд РФ.

Чтобы добиться прекращения договорных отношений, продавец также обязан направить в адрес второй стороны предложение о расторжении. Только после этого допускается подача искового заявления в суд.

При выявлении существенных нарушений договора, а также при соблюдении уведомительного порядка, можно инициировать судебный процесс по расторжению в одностороннем порядке. Для этого подается исковое заявление по правилам подсудности, определенным в ГПК РФ или АПК РФ.

Урегулирование споров между предприятиями происходит в системе арбитражных судов, а граждане могут обращаться с исками в мировые или районные суды. Исковое заявление должно содержать:

  1. данные об истце и ответчике, а также их контактная информация;
  2. доказательства соблюдения претензионного порядка;
  3. исковые требования.
  4. наименование судебного учреждения;
  5. сведения о договоре купли-продажи — предмет, сроки передачи товара, стоимостные показатели и т.д.;
  6. суть нарушения его условий, позволяющая расторгнуть его в принудительном порядке;

Обратите внимание!

В иске обязательно указываются правовые основания для предъявления требований о расторжении договора — нормы законодательных актов, положения судебной практики и т.д. Чтобы соблюсти правила его подачи, лучше обратиться за консультацией к юристу по гражданскому праву. При наличии обоюдного согласия на расторжение договора купли-продажи, оформление допсоглашения займет считанные дни.

При наличии обоюдного согласия на расторжение договора купли-продажи, оформление допсоглашения займет считанные дни. Если оно происходит в одностороннем порядке, то нужно учитывать следующие обязательные сроки:

  1. не более 30 дней на рассмотрение письменной претензии и предложения о прекращении договорных отношений. Сторона, получившая указанное письмо, может не дожидаться месячного срока и сразу направить отказ;
  2. рассмотрение дела в суде — не более двух месяцев, а продление данного срока может осуществляться при наличии уважительных обстоятельств;
  3. вступление судебного акта в силу — если ни одна из сторон не оспорила решение, оно вступает в силу в течение месяца.

Принудительное расторжение может затянуться на несколько месяцев, если дело дойдет до суда.

Существенно уменьшить срок поможет грамотный юрист — в этом случае будут заблаговременно предусмотрены все возможные причины для затягивания процесса. Возможные последствия расторжения договора купли-продажи указаны в ст.

453 ГК РФ и включают в себя:

  1. взаимные обязательства сторон прекращаются с момента вступления в силу дополнительного соглашения или судебного акта;
  2. если расторжение вызвано нарушением существенных условий договора по вине одного из партнеров, то пострадавшая сторона вправе требовать возмещения убытков и упущенной выгоды.
  3. если на момент прекращения договорных отношений обязательства одной из сторон не были исполнены, может применяться правило о неосновательном обогащении (например, если продавец поставил товар, однако не получил от покупателя денежных средств);

Применение указанных последствий можно предусмотреть в составе исковых требований, либо обратиться в суд с самостоятельным иском. Редактор Практикующий юрист с 2006 года

Расторжение договора купли-продажи недвижимости после регистрации

указывающее, что состоится возврат исполненного по предыдущему договору, то есть денежных средств, объектов недвижимости и т.д. В данном случае нет необходимости обращаться в суд, ведь обоюдное согласие лиц – тот самый, нивелирующий почти все сложности фактор.

Кроме всего прочего, при условии, что одна из сторон все же начнет отказываться от заключения нового соглашения, и вам все же понадобится обратиться в суд, главным условием инициации разбирательства будет неудачно проведенная попытка досудебного урегулирования вопроса. При условии, что обе стороны согласны расторгнуть договор, сделать это можно без суда даже после регистрации объекта.

Однако, чаще всего приходится обращаться в суд, чтобы вышестоящая инстанция регулировала данный вопрос. Необходимо отметить, что для осуществления оспаривания правомерности сделки, в течение трех лет с момента проставления записи о переходе права собственности в Едином государственном реестре недвижимости.

Так как же правильно заключить соглашение о расторжении ранее заключенного договора? Рассмотрим пошаговую инструкцию.

При условии, что одна из сторон осталась недовольна тем, как складываются связанные с договором обстоятельства, она должна предложить второй стороне его расторгнуть. Основания для расторжения должны представлять собой одну из тех причин, о которых мы упоминали выше.

Предложить расторгнуть сделку можно в письменном виде, посредством отправления письма второй стороне. С момента получения предложения о расторжении договора, сторона, которой оно было сделано, имеет ровно тридцать дней на то, чтобы данное решение обдумать, и в конце концов дать ответ.

Далее возможно три варианта развития событий:

  1. ответа не следует, то есть происходит полное игнорирование первой стороны, ввиду чего она подает обращение в суд;
  2. за предложением после обдумывания следует отказ, следовательно, первая сторона вновь вынуждена будет обращаться в суд.
  3. обе стороны приходят к согласию, и вопрос решается полюбовно;

Стороны могут решить вопрос полюбовно При условии, что ваш выбор – сделка полюбовная, решение по возврату недвижимости, уже прошедшей регистрацию на имя нового владельца, будет простым. Так, участникам договора просто нужно поменяться ролями:

  1. бывший покупатель станет на бумагах продавцом.
  2. бывший продавец станет на бумагах покупателем;

При условии, что договориться все-таки не получится, решение по возврату жилой недвижимости в руки ее изначального владельца будет принимать суд.

Согласно положениям Гражданского Кодекса нашей страны, аннуляция договора может быть произведена непосредственно лишь в течение срока его действия.

Какие тонкости оформления договора помогут вам себя обезопасить?

Получается, что уже после того, как все оговоренные в договоре обязательства были выполнены, расторгнуть его попросту невозможно. Искомое утверждение является справедливым относительно любых сделок, проводимых с недвижимостью.

Подразумевается, что одновременно с невозможностью расторжения договора, не производится и возврата переданного имущества или материальных благ. Иными словами, вы никак не сможете вернуть свою квартиру, если:

  1. получили от него какую-либо часть полагающейся суммы.
  2. передали ее новому собственнику;

Чтобы осуществить возврат благ, которые были по договору переданы каждой стороне, необходимо осуществить предварительное указание такой возможности в договоре или же соглашении, которое заключается при расторжении сделки.

Дополнение договора особыми условиями должно производиться с согласия каждого подписывающего его лица. Однако, при условии, что вы желаете внести в документ дающие вам безопасность поправки в случае нечестности второго участника сделки, а он яростно протестует, скорее всего, вас планируют обмануть. Соглашение, подписанное обеими сторонами, сразу обретает силу.

При этом, также ее обретают и те его части, которые оговаривают конкретные тонкости соглашения, в которых вы могли предусмотреть такие нюансы, как, например:

  1. при условии, что жилье было передано новому владельцу, однако он не доплатил вам положенную сумму, квартира опять-таки возвращается к вам и тому подобное.
  2. при условии, что вы передали квартиру в собственность, и не получили деньги от покупателя вовремя, недвижимость возвращается к вам;

При условии, что дело не дошло до регистрации, такой способ будет наиболее эффективным из всех возможных, и как нельзя лучше защитит вас.

При условии же, что государственная регистрация состоялась, лучше всего провести обратную сделку посредством оформления нового договора купли-продажи, так как даже при условии, что покупатель устно согласится вернуть имущество вам, законных оснований для этого не будет. Самое важное правило, которое нужно соблюсти при одностороннем желании расторгнуть договор – необходимо попытаться урегулировать дело в досудебном порядке.

Самое важное правило, которое нужно соблюсти при одностороннем желании расторгнуть договор – необходимо попытаться урегулировать дело в досудебном порядке. Как мы уже упоминали, досудебный порядок подразумевает под собой несколько шагов:

  1. отправку письменного предложения о расторжении второй стороне;
  2. либо расторжение договора, при условии, что вторая сторона согласилась, либо переход дела в судебное разбирательство.
  3. ожидание ответа в течение месячного срока;

Статья 452.

Порядок изменения и расторжения договора К сожалению, только на большом желании данный процесс до конца не довести. Просто для его инициации нужно, чтобы второй участник сделки нарушил какое-либо весьма весомое условие, обозначенное договором, или же действующий на территории нашей страны закон.

Весомыми обстоятельствами, о которых идет речь, могут стать:

  1. невыплаченная полностью или частично сумма средств, которая обозначена, как стоимость передаваемого объекта недвижимости;
  2. совершение сделки, где одной из сторон выступает гражданин, признанный недееспособным;
  3. неожиданно открывшееся обременение, такое, например, как иные жильцы, имеющие прописку на данной жилой площади;
  4. заключение договора и продажа квартиры или иного объекта недвижимости, совершенные ввиду стороннего принуждения.

Так, в первом случае подать иск можно на основании действующего законодательства, в котором сказано, что каждый покупатель может владеть принимаемым товаром лишь в том случае, когда он его оплатил. К слову, сведения о состоявшейся оплате могут быть только официальными, в противном случае они не будут приняты судом.

Официальные сведения, в свою очередь, могут быть предоставлены только в виде платежных документов, а именно:

  1. выписки из банковской организации;
  2. квитанции, которая была выписана ввиду уплаты средств через кассу.
  3. расписки от продавца квартиры;

При условии, что плата к продавцу не поступала, и обратное обстоятельство никак не подтверждено, он имеет законное право на выдвижение требований по возврату недвижимости, так как в этом случае именно за продавцом сохраняется имущество. При условии, что имущественный объект уже был передан с собственность гражданину, являющемуся покупателем, то суд может принять следующие два решения. Таблица 2. Решения, принимаемые судом в случае, когда имущество уже было передано в собственность покупателю Признание сделки недействительнойПризнание сделки законной При условии, что суд сочтет, что сделка должна быть признана недействительной, то он принудит покупателя, то есть текущего владельца недвижимости, к ее возврату бывшему владельцу и, по сути, расторжению сделки.

Обратите внимание: расторжение сделок чаще всего признается судом, как единственно верное решение в той ситуации, когда при приобретении недвижимого объекта обнаружилось, что у него имеются обременения, ранее продавцом не заявленные. Таким обременением, например, могут стать лица, которые по какой-либо причине отсутствовали во время заключения сделки, а потом оказалось, что они в квартире не просто проживают, но еще и прописаны. Согласно букве закона, если человек в квартире прописан, выселить его нельзя.

Получается, что новый хозяин вместе с помещением также приобретает и не нужных ему соседей, которые далеко не всегда готовы идти на уступки и искать другое жилье.Как ни странно, в некоторых ситуациях суд признает совершение сделки вполне законным.

Однако, одновременно с этим, он налагает на должника, выступающего в сделке покупателем, обязанность выплатить продавцу:

  • все сумму, которая ему причитается;
  • добавить также еще одну денежную сумму, которая в данной ситуации будет считаться неустойкой. При условии, что со времени заключения сделки прошло меньше трех годичных периодов, новый собственник жилья имеет право на запрос расторжения ранее заключенных договорённостей, а также возврата уже уплаченной суммы денег. Однако, это возможно лишь в том случае, когда регистрация на государственном уровне все еще не была произведена.

    Обратите внимание на очень важный нюанс, который способен поменять все обстоятельства вашего дела.

    При условии, что вы приняли решение обратиться в суд с искомым требованием о расторжении договора, при наличии соответствующих обстоятельств суд потенциально примет решение о его удовлетворении.

    Тем не менее, дальнейшую судьбу вашего имущества данный государственный орган определять не имеет права. Дело в том, что согласно букве закона, расторжение договора о приобретении и реализации недвижимости не может служить основанием для того, чтобы покупатель потерял свое право распоряжаться имуществом, хозяином которого он фактически уже является. При условии, что вы желаете вернуть денежные средства или же имущественный объект, у вас есть два варианта:

    1. либо подать второй иск, требованием которого будет возвращение имущества или денег, переданных по договору.
    2. либо сразу указать данное обстоятельство в иске;
  • Между процедурой расторжения ранее заключенной между сторонами сделки, подкрепленной договором, и присвоением данной бумаге статуса недействительной существует большая разница.

    Подразумевается, что расторгнутая сделка, хоть и прекращает свое существование, но была законной, в то время, как недействительность договора признает любое исполнение по нему договоренностей незаконным. При условии, что вам удалось добиться именно признания договора недействительным, каждая сторона должна:

    1. при условии, что был нанесен ущерб, его компенсировать.
    2. осуществить возврат приобретенных в процессе сделки благ;

    Может ли в рассматриваемой ситуации договор оказаться недействительным? В каких же случаях можно признать договор о реализации и приобретении имущества недействительным?

    А вот в каких:

    1. при условии, что один из участников сделки является лицом с ограниченной или полной недееспособностью;
    2. сделка была произведена с лицом, которое на момент ее заключения не достигло 18 лет;
    3. в том случае, если рассматриваемый нами документ нарушил какие-либо законы;
    4. иные случаи, в которые также обнаруживаются различные правонарушения.
    5. подписание бумаг произошло у одного из участников сделки под давлением, выражающимся в угрозах, психологическом или физическом насилии, обмане и т.д.;
    6. в том случае, если данная бумага была подписана в момент, когда у одной из сторон произошло помутнение рассудка, или же она находилась в так называемом состоянии аффекта (иными словами, несмотря на то, что человек сохранил способность к самостоятельному ведению деятельности, в момент подписания он не владел собой на 100%);
    7. сделка заключена, однако, не имеет последствий юридической категории, или же является прикрытием для правоотношений иного характера;

    Необходимо также упомянуть, что расторжение договора происходит в том случае, когда имели место быть весомые изменения обстоятельств. Так, например, происходит, когда всплывает уже после заключения сделки информация, знай о которой стороны заранее, они не стали бы заключать договор. Собственно, обнаруженная информация для признания договора недействительным должна иметь следующие характеристики:

    1. обозначить значительный ущерб, наносимый одной из сторон сделки;
    2. приводить к непреодолимым последствиям;
    3. оказывать определенное воздействие на каждую из сторон.
    4. оказаться возникшей неожиданно;

    При условии, что все вышеперечисленные характеристики именно в таком комплекте имеют место быть в вашей ситуации, обстоятельства признаются весомыми.

    Как мы уже говорили нашим читателям выше, чтобы вы могли получить возможность вернуть свою квартиру через суд, необходимо подать иск с соответствующим требованием.

    Простого признания сделки расторгнутой для возврата имущества недостаточно. К сожалению, многие лица про данное правило забывают, и обеспечивают себе более длительное участие в судебных тяжбах. Впрочем, избежать обращения в суд и разбирательства в данной плоскости можно полностью, при условии, что вы заранее продумаете пути к отступлению, и впишете в договор, заключаемый с другой стороной, пункт, в котором будет указан порядок, по которому:

    1. возвратится в руки бывшего владельца имущество.
    2. будет произведено расторжение договора;

    Еще один очень важный и опасный момент при заключении договора состоит в том, что в типовой версии данного документа указывается следующее условие: денежные средства, полагающиеся реализующему квартиру лицу, передаются покупателем лишь после того, как состоится процедура государственной регистрации собственности на его имя.

    Получается, что собственность уже перешла в чужие руки, а денег вы еще не получили. Очень часто в таких случаях продавец сталкивается в дальнейшем с неуплатой денежных средств. В таком случае он имеет право на расторжение договора и изъявление требования по возврату недвижимого имущества, однако, чтобы добиться желаемого придется потратить:

    1. огромное количество времени;
    2. денежных средств.

    Чтобы ускорить процесс, и сэкономить перечисленные выше ресурсы, лучше всего в предъявляемом иске указать не просьбу о признании договор недействительным или о его расторжении, а требование по привлечению приобретшего к выплате средств.

    Кроме того, в данном случае сторона, которой нанесен ущерб, может претендовать не только на выплату положенных ей средств, но и на компенсацию:

    1. морального вреда;
    2. денежных средств, затраченных на оплату судебных издержек.

    Лучше всего предварительно позаботиться о своей безопасности, и внести в договор нюансы, которые предусмотрят прекращение его действия в случае наступления тех или иных ситуаций.

    Даже при неизбежности обращения в суд, вы сможете значительно сократить длительность судебной тяжбы Может возникнуть также ситуация, в которой уже не покупатель, а продавец будет находиться в опасности. Часто в договорах оговариваются нечеткие сроки передачи собственности, в частности, когда уже была произведена оплата, или до ее получения. Так, например, иногда пишется, что срок должен быть «разумным».

    Согласно Гражданскому Кодексу нашей страны, данное понятие не имеет точного определение, следовательно, бывший владелец может удерживать недвижимость слишком долго и по закону ничего не нарушать.

    Именно поэтому, составляя договор, лучше прописывать какие-либо конкретные сроки, лучше всего даже оговаривать крайнюю дату передачи имущества.

    Кроме того, интересные нюансы могут ожидать вас еще в том случае, если вы приобретаете недвижимость после регистрации ипотеки.

    Оформление ипотеки подразумевает также осуществление регистрационной процедуры договора о займе средств. Получается, при условии, что договор о реализации и приобретении жилья расторгается при условии обоюдного согласия, искомое соглашение также должно официально зарегистрироваться. Часто при заключении договора покупающая недвижимость сторона передает продавцу так называемый аванс – конкретную сумму денежных средств, с помощью которых как бы бронируется недвижимый объект.

    Часто при заключении договора покупающая недвижимость сторона передает продавцу так называемый аванс – конкретную сумму денежных средств, с помощью которых как бы бронируется недвижимый объект. При условии, что договор был расторгнут, данная сумма, к сожалению, не возвращается, так как непосредственно после передачи сразу же приобретает статус личной собственности продавца.

    При условии, что вы заключаете договор о продаже и приобретении квартиры, и указываете уменьшенную цену объекта во избежание налоговых выплат, при расторжении сделки по требованию возвратить выплаченную сумму вам будет возвращено то количество средств, которое указано в бумагах. Как видите, к сожалению, очень непросто осуществить расторжение заключенного между гражданами договора о приобретении и реализации недвижимости после того, как новый владелец объекта проведет регистрацию собственности в Едином государственном реестре недвижимости. К сожалению, человеку, не сведущему в юридических тонкостях предусмотреть все нюансы порой бывает трудно, поэтому часто возникают различные сложности.

    Если вы не уверены, что сможете осуществить сделку самостоятельно, попросите помощи у грамотного специалиста в этой области.

    Прежде чем оформить договор, внимательно изучите все нюансы по данному вопросу Понравилась статья? Сохраните, чтобы не потерять!

    Похожие записи Добавить комментарий 26 специалистов сейчас онлайн Обсуждения Проект федерального бюджета страны на 2018 год… Нередко в жизни граждан возникают моменты, когда… Из всех кредитных банковских продуктов ипотека является… Ошибка © 2015-2018 Все права защищены Копирование материалов запрещено! Adblockdetector Поможем бесплатно по любым вопросам Задайте вопрос, и наш специалист перезвонит вам в течение 5 минут для консультации Нажимая на кнопку, вы на обработку своих персональных данных Конфиденциально Ваше личные данные не будут переданы третьим лицам 26 специалистов сейчас онлайн Остались вопросы? Пишите на почту

    Как можно расторгнуть договор купли-продажи

    22 ноября 2017Действующее законодательство (ст.

    450 ГК РФ) общими основаниями расторжения любых договоров называет:

    1. судебное решение.
    2. соглашение сторон;

    При этом в первом случае процедура требует решения лишь 2 вопросов:

    1. судьбы уже выплаченного задатка;
    2. оформления соглашения в той же форме, что и основной договор.

    Для судебного порядка расторжения договора законодатель определил лишь ограниченный перечень ситуаций, при которых такой вариант развития событий возможен:

    1. существенное нарушение условий договора одной из сторон;
    2. прямо предусмотренный в законе способ расторжения договорных обязательств через суд.

    Существенными признаются нарушения договора, которые явились результатом противоправных действий одной из сторон и принесли лишения контрагенту по сделке. Судебная практика исходит из еще более жестких позиций, определяя существенные нарушения по наличию и размеру убытков, факт которых должен доказать истец.Еще одним способом расторжения договора купли-продажи недвижимости, который также требует обращения в суд, можно назвать признание договора недействительным.Однако для расторжения обязательств таким образом необходимы основания для признания договора таковым.

    В частности, к ним относятся положения ст.

    431.1 ГК РФ, которая дает отсылку к положениям § 2 главы 9 ГК — общим нормам о недействительности сделок.Сделка может считаться недействительной в случаях:

    1. недееспособности одной из сторон сделки;
    2. несоблюдения прав третьих лиц.
    3. заключения сделки с применением насилия, угроз или обмана;
    4. противоречия положений договора нормам законодательства;

    Важнейшее значение в механизме расторжения договора купли-продажи имеет факт проведенной регистрации или отсутствия таковой. С 01.01.2017 данные мероприятия проводятся в соответствии с положениями закона «О гос.

    регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ и предполагают регистрацию не самого договора, а перехода права собственности на недвижимость.Если переход права еще не зарегистрирован, расторгнуть договор достаточно просто, даже если документы уже переданы в регистрационную службу:

    1. Если соглашения по расторжению достигнуть невозможно, то следует обращаться в суд. Перед этим необходимо соблюсти претензионный порядок разрешения спора, то есть направить другой стороне уведомление о расторжении с предложением исполнить его в месячный срок. По истечении отведенного времени можно обращаться в суд с исковым заявлением. Процедуру регистрации перехода права при этом можно приостановить в порядке ст. 30 закона № 218-ФЗ по заявлению заинтересованной стороны сделки.
    2. Если согласия между сторонами по указанному вопросу достигнуто, составляется соглашение о расторжении, которое передается в регистрирующий орган.

    После регистрации расторжение договора купли-продажи недвижимости возможно только в судебном порядке при существенном нарушении условий договора с другой стороны.

    К таким нарушениям могут быть отнесено, к примеру, отсутствие платы за имущество со стороны покупателя.

    При этом нужно обратить внимание, что требовать нужно именно расторжения договора, а не взыскания по нему выплаты от покупателя. Иначе можно выиграть дело, но получать свои деньги за недвижимость лишь через продолжительное время, оставшись без квартиры и фактически без денег.При расторжении договора покупки недвижимости по соглашению сторон субъекты правоотношений должны оформить письменный документ (сделки с недвижимостью должны осуществляться в письменной форме), определяющий основной порядок и условия прекращения ранее заключенной сделки. Единой формы такого документа законодательством не предусмотрено, однако правоприменительная практика позволяет определить необходимый набор сведений, которые должны присутствовать в соглашении о расторжении.Среди них:1.

    Реквизиты документа. В соглашении нужно указать название документа с указанием реквизитов договора, который расторгается, а также номера, даты и места составления самого соглашения.2.

    Преамбула. Вступительная часть документа должна включать в себя данные продавца и покупателя по расторгаемому договору, и, если необходимо, данные документов, на основании которых действуют представители.3. Основная часть соглашения. Этот раздел соглашения о расторжении должен содержать пункты:

    1. отсутствии претензий сторон друг к другу.
    2. прекращении обязательств сторон с момента расторжения;
    3. о расторжении конкретного договора (с указанием его идентификационных данных);

    Дополнительно в тексте соглашения можно подробно определить судьбу переданного задатка, руководствуясь положениями ст.

    381 ГК РФ.4. Реквизиты (паспортные данные) и подписи сторон.Еще одним необходимым документом при осуществлении процедуры расторжения договора покупки недвижимости является уведомление, представляющее собой документальное удостоверение намерения одной из сторон сделки расторгнуть ее.

    При этом уведомление может быть первичным документом (перед заключением соглашения) либо представлять собой элемент претензионного порядка разрешения спорной ситуации, необходимого перед обращением в суд.Уведомление составляется в произвольной форме, но должно содержать максимально четкие и понятные формулировки, дабы минимизировать непонимание или двоякое толкование сложившейся ситуации со стороны контрагента.В частности, в уведомлении о расторжении договора покупки недвижимости нужно указать:

    1. Информацию о договоре (дату, номер, место составления, наименования сторон).
    2. Данные стороны сделки, которая обращается с просьбой о расторжении договора либо претензией о выполнении обязательств по сделке.
    3. Суть уведомления. В этой части может быть высказано предложение другой стороне расторгнуть договор, заключив соглашение о расторжении, либо заявлена претензия по поводу неисполнения условий сделки и выставлено требование об исполнении обязательств в течение 30 дней.

    Уведомление должно быть подписано и направлено второй стороне (отправлено по почте заказным письмом с уведомлением или доставлено контрагенту лично проставлением на копии отметки о получении).

    Отправленный таким образом документ можно будет представить в суде в качестве подтверждения соблюдения претензионного порядка разрешения спорной ситуации.Нотариальная форма оформления договора купли-продажи недвижимости, в соответствии с законодательством, не является обязательной.

    При этом некоторые правовые гарантии и особенности сдачи документов на регистрацию перехода права располагают к заключению его именно таким образом. Закономерно возникает вопрос о порядке расторжения такой сделки.Основная процедура расторжения нотариального договора купли-продажи аналогична общей процедуре.

    Последние новости по теме статьи

    Важно знать!
    • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
    • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов.
    • Знание базовых основ желательно, но не гарантирует решение именно вашей проблемы.

    Поэтому, для вас работают бесплатные эксперты-консультанты!

    Расскажите о вашей проблеме, и мы поможем ее решить! Задайте вопрос прямо сейчас!

    • Анонимно
    • Профессионально

    Задайте вопрос нашему юристу!

    Расскажите о вашей проблеме и мы поможем ее решить!

    +