Бесплатная горячая линия

8 800 301 63 12
Главная - Земельное право - Как расчитать оценку земли

Как расчитать оценку земли

Как расчитать оценку земли

Оценка. Из чего складывается стоимость земельного участка?


Журнал недвижимостьЦИАН — база объявлений о продаже и аренде недвижимости

  1. Помощник по недвижимости

Татьяна Демидова11 мая 2021 15 065Покупатели жалуются, что земельные участки в Подмосковье переоценены, но желание жителя мегаполиса иметь дом за городом неискоренимо, а пандемия коронавируса и самоизоляция только усилили его. Разбираемся, какие факторы влияют на стоимость земельного участка и как сэкономить при его покупке.Востребованные участкиКаждая компания, продающая земельные участки, ежегодно получает от 5 до 10 тыс. целевых звонков и заключает в среднем 500–700 сделок. Как рассказывает Александр Давыденко из ООО «Земельный формат», наибольшим спросом пользуются участки до 30 км от МКАД в категории «эконом» без лишних взносов за обустройство поселка.«Сегодня востребованны, если речь идет о поселке с коммуникациями, участки по цене 90 тыс.

рублей за сотку. Разлетаются участки стоимостью от 40 до 60 тыс.

рублей за сотку. При этом они бывают разной конфигурации: просто земля внарезку, участки, перемежеванные черновыми проездами (этот формат популярен уже несколько лет), либо участки с минимальным обустройством».Алексей Ананьев,коммерческий директор компании «Земля за городом»По словам эксперта, большим спросом пользуются участки на южном и юго-восточном направлениях: на Каширском, Симферопольском, Новорязанском шоссе.

Объясняется это просто: на юге столицы максимальная плотность населения — все стараются приобрести участок, до которого ближе добираться.

Больше всего поселков — в пределах двух окружных дорог: А-107 и А-108.«Всегда были популярными западное и южное направления, сегодня особенно активно продается последнее.

Если человек планирует на участке возводить полноценный дом, он покупает около 10 соток, если небольшую дачу — 6 соток, — поясняет директор по маркетингу и рекламе компании «Родные земли» Елена Романенко. — Конечно, все хотят, чтобы участок был поближе к Москве, но, как мы понимаем, подобных участков совсем немного и стоят они дорого. Поэтому с учетом развитой инфраструктуры Московской области люди готовы рассматривать участки, которые находятся на расстоянии 70–80 км от Москвы, при условии, что рядом будет железнодорожная станция».Формула со множеством переменныхЧтобы сформировать цену на участок, нужно учитывать 25 переменных, считает Алексей Ананьев.

Имеет значение транспортная доступность, подъезд к участку: кто-то подъезжает по асфальту, а кому-то еще полтора километра по колдобинам добираться.

Наличие автобусной остановки также влияет на цену. Если до остановки транспорта пешком не дойти, это снижает стоимость участка.«Учитывается при определении цены и качество грунта, — уверен Алексей Ананьев.

— У нас в Чеховском районе был проект, который находился на поле с глиняным затвором: сверху была плодородная почва, но после дождя расположенная снизу глина мешала воде быстро уходить.

Супесчаная почва, напротив, всегда сухая — неважно, какое количество осадков выпадет».Также на стоимость участка, по словам эксперта, влияют наличие и качество коммуникаций, отсутствие обременений, документы на конкретные участки. Многие из продающихся участков имеют какие-то сервитуты, касающиеся линий электропередач, газовых и прочих коммуникаций. Такие участки не пользуются спросом — соответственно, они стоят дешевле других.«В поселках, которые реализует наша компания (их около 40), предложения начинаются от 15 тыс.

рублей за сотку (Рязанское шоссе, поселок , 62 км от МКАД), верхняя граница — 450 тыс.

рублей за сотку (, Минское шоссе, 19 км от МКАД), — комментирует Александр Давыденко. — Такая разница обусловлена удаленностью от МКАД, направлением, наличием коммуникаций, инфраструктуры и, конечно, железнодорожной станции неподалеку.

Даже люди, которые всегда передвигаются на авто, хотят, чтобы недалеко от участка была электричка».По словам эксперта, показательно, что в поселках с такой локацией, даже если они находятся на значительном расстоянии от МКАД, стоимость участков растет даже тогда, когда в целом по рынку увеличения цен не происходит. В пример он приводит поселок (66 км от МКАД по Носовихинскому шоссе), в котором цены за год выросли с 40 до 60 тыс. рублей за сотку.Если же рассматривать ценообразование на примере одного поселка, то, по словам эксперта, всегда будут дороже участки у леса, рядом с водоемом, дешевле — около дороги или детской площадки.«Земля не может стоить дешево по определению — это недвижимость, — подчеркивает Алексей Ананьев.

— Кроме того, любой поселок проходит этапы, на которые продавец тратит деньги, проводя топографическую съемку, межевание, составляя проекты планировки территории. Продавец реализует покупателям полезную площадь, но существуют еще зоны общего пользования (проезды, детские и спортивные площадки, пожарные водоемы), которые занимают до 30% земли. Расходы на их обустройство также ложатся на конечного потребителя».«Нет недооцененных направлений — есть недоосвоенные»Среди направлений, стоимость участков на которых неоправданно высока, специалисты называют Новую Москву.

«Предложения по покупке там новых массивов мы даже не рассматриваем, — уточняет Александр Давыденко.

— Недооценена дальняя Новая Рига примерно в 70–90 км от МКАД».Алексей Ананьев полагает, что участки по Новой Риге в 40–50 км от МКАД теряют в цене.

«Сейчас нет недооцененных направлений — есть недоосвоенные, — убежден эксперт. — Будут развиваться Щелковское и Горьковское шоссе, а также те трассы, которые приводятся в порядок.

На Ярославском шоссе расположены неплохие участки, там есть и лес, и водоемы, но из-за плохой транспортной доступности и пробок спросом они не пользуются.

Если будет решена эта проблема, направление оживет».Элитный дефицитЧто касается элитного сегмента, то на некоторых направлениях эксперты уже отмечают дефицит земельных участков на первичном рынке.

Директор департамента продаж загородной недвижимости Savills в России Нина Резниченко приводит такие цифры: на западе Московской области в продаже осталось всего 100 участков. «Несмотря на то что сегодня земельные участки без подряда выставлены на продажу в 23 поселках, почти в половине из них осталось всего по одному лоту.

Наибольшая доля участков (43%) предлагается на удалении 20–25 км от МКАД».По данным Savills, средняя стоимость земельного участка без подряда составляет 98 млн рублей (цена за сотку — около 2,4 млн рублей). Почти 20% участков продается по цене свыше 3,5 млн рублей за сотку.Наиболее популярными элитными направлениями среди покупателей продолжают оставаться Рублево-Успенское (3 млн рублей за сотку) и Новорижское шоссе (2 млн рублей за сотку).Уровень цен на Новой Риге ниже, чем на Рублевке, но именно здесь, в поселке «Агаларов Эстэйт», выставлен на продажу самый дорогой участок по цене 9,8 млн рублей за сотку.

Площадь участка — 59,3 сотки, стоимость — 580 млн рублей.С коммуникациями или без?Александр Давыденко советует обращать внимание на поселки с минимальным набором коммуникаций.

«Электричество в поселок подводится по факту заселения. Как правило, это происходит при заселении поселка на 15–20%, — указывает Елена Романенко. — Если поселок оснащен газом, стоимость земли серьезно увеличивается. Но нельзя сказать, что такие поселки очень популярны: все понимают, что подвести газ к участку и сделать разводку требует дополнительных затрат».Как уверяет Алексей Ананьев, нет ничего страшного в том, что коммуникации подведут позднее: все компании начинают продавать свои поселки на начальном этапе, иначе это нерентабельно.
Но нельзя сказать, что такие поселки очень популярны: все понимают, что подвести газ к участку и сделать разводку требует дополнительных затрат».Как уверяет Алексей Ананьев, нет ничего страшного в том, что коммуникации подведут позднее: все компании начинают продавать свои поселки на начальном этапе, иначе это нерентабельно.

Но придется тщательно изучать договор, где прописаны обязательства не только покупателя, но и продавца — предоставить коммуникации по границе участка. Если договор составлен юридически грамотно, бояться нечего.

Даже если продавец вдруг не исполнит свои обязательства, покупателю ничего не грозит — он получит свои деньги обратно.

Совсем иначе обстоит дело с обещаниями, что будет изменен вид использования или категория земли. «Произвести смену разрешенного вида использования, а тем более назначения земли с сельскохозяйственного на землю населенных пунктов очень сложно, — делится мнением Алексей Ананьев.

— Если раньше это определялось на уровне сельских поселений и было довольно просто, сейчас все передано в область — это занимает много времени, и вовсе не факт, что будет вынесено положительное решение».Когда продавцы земли обещают, что переведут назначение земли, они играют втемную, потому что сами не знают, удастся ли им это.«Категория и вид разрешенного использования бывают следующими: земли сельскохозяйственного назначения для дачного строительства; земли населенных пунктов; земли, предназначенные для индивидуального жилищного строительства, — комментирует Елена Романенко. — Если собственник земли обещает, что переведет категорию назначения земли позже, не верьте — не переведет.

Это нереально сделать, если изначально земля была в другом формате».Факторы рискаЧтобы не купить участок по соседству, скажем, с мусорным полигоном, эксперты рекомендуют внимательно изучать проекты землеустройства и землепользования — они представлены на сайтах районных администраций.«В правилах землепользования и застройки прописано, где проходят кабели связи, газовые коммуникации, линии нефтепроводов, зоны обременения. Мусоросжигательные заводы на таких проектах отмечаются как категории опасности», — поясняет Алексей Ананьев.Эксперт уточняет, что в Подмосковье мусоросжигательных заводов нет: все земли промышленного назначения причислены к категории опасности, поэтому до 80 км от МКАД расположены только зоны с пониженной опасностью — склады, производства, не создающие вредных выбросов.«А вот про мусорные полигоны знать нужно, — продолжает он.

— Например, в Клинском районе некоторые поселки находятся на расстоянии 10 км от мусорного полигона — при определенном направлении ветра с него доносятся не самые приятные запахи».При выборе участка настораживающим фактом является соседство с выработанными карьерами: их засыпают песком или грунтом, заливают водой и переделывают в озеро, превращают в мусорную кучу.

Поэтому мест рядом с карьерами лучше избегать.Как сэкономить на покупке участка?Рекомендует Александр Давыденко, ООО «Земельный формат»:

  1. Электричество должно быть подведено МОЭСКВ противном случае придется устанавливать дорогостоящий счетчик, платить по высокому тарифу и доплачивать за дополнительные киловатты.
  2. Выбирайте поселок с минимальным набором коммуникацийВыгоднее покупать участок в поселке, где подведено электричество по государственной программе 550 рублей за 15 кВт и сделаны дороги с твердым покрытием. Если есть шанс подвести газ по разумной цене, его тоже надо рассмотреть. Централизованное водоснабжение и канализация, конечно, кажутся очень привлекательными, но учтите: вам сразу придется выложить приличную сумму за подключение, а потом платить за обслуживание. Индивидуальная скважина и септик обойдутся дешевле.
  3. Приобретайте участок на ранней стадии строительства поселкаЕсли у компании-продавца есть технические условия на подключение коммуникаций, которые обещают подвести позже, смело покупайте землю — вы существенно сэкономите. Например, в феврале прошлого года в одном из поселков по Дмитровскому шоссе на нулевом этапе открылись продажи по цене 150 тыс. рублей за сотку. В апреле размежевали участки и начали строить дороги — стоимость поднялась до 170 тыс. рублей за сотку. В мае проложили дороги, цена выросла до 190 тыс. рублей. В июне-июле построили дом для охранного пункта, поставили фасадное ограждение и провели газовые трубы, стоимость увеличилась до 230 тыс. рублей. В конце декабря, после подведения электричества, цена выросла до 250 тыс. рублей за сотку. Экономия очевидна. Но будьте начеку: если поселок у компании-продавца — единственный, этот способ является очень рискованным.
  4. Откажитесь от управляющей компанииНавязанная УК чаще всего является бизнес-проектом, на котором застройщики пытаются заработать, платежи за услуги часто не соответствуют сервису. Когда жители сами управляют поселком и решают, что им нужно, это более экономный и эффективный вариант.

Иллюстрации: Анна Чигарова, Дмитрий Максимов полезные ссылкиПодпишитесь на рассылкуПри подписке вы принимаете условия и редакция

  1. Помощник по недвижимости
  1. 30 октября 2021 72
  2. 30 марта 2021 4 152
  3. 21 апреля 2018 875
  4. 1 ноября 2021 296
  5. 20 октября 2021 1 476

Методика расчета кадастровой стоимости земельного участка

Кадастровую оценку земли проводит Росреестр с периодичностью, обусловленной ситуацией на рынке.Расчеты проводятся раз в 3-5 лет (в Москве и Санкт Петербурге раз в 1-3 года).Для государства это нужно, чтобы создать налогооблагаемую систему.Знание земельного участка позволяет прогнозировать рассчитать объем налоговых сборов.Также, это дает возможность более точно осуществлять вычисления, определять арендную плату и рассчитать субсидии.Субъекты РФ могут более рационально использовать земельные ресурсы: распределять, выдавать разрешения, приватизировать.Частные владельцы хотят знать цену своих участков, занесенную в кадастр, чтобы рассчитать рыночную стоимость при передаче в аренду, купле-продаже, контролировать начисление и или имущество.СодержаниеОсновной фактор, определяющий цену участка и из чего она складывается – , определенная в Росреестре.

Эта цифра умножается на площадь.При более точных расчетах учитывается также:

  1. возраст участка, рельеф, качество почвы;
  2. земли;
  3. окружение, экономическое и социальное развитие.
  4. ;
  5. отсутствие/наличие, качество, количество строений;
  6. качество инфраструктуры (отсутствие/наличие инженерных коммуникаций для подачи воды, газа, электроэнергии);
  7. местоположение населенного пункта;

Вид использования определяет местное самоуправление. При наличии строений надел используется по их назначению.

Если для участка установлено два или более видов использования, выбирается максимальный удельный показатель.Существует 2 методики расчетов: сравнительная и доходная.Первая используется для оценки типовых наделов в населенных пунктах, садоводческих и сельских поселениях.

Анализируется информация о продажных ценах трех, пяти аналогичных участков, выставленных на продажу.Второй способ подразумевает определение ренты при использовании земли в коммерческих целях на основе информации, которая получена ранее.Подобный подход используется, если на земле растет лес, имеются полезные ископаемые.Для каждого показателя разработаны индивидуальные интегральные показатели. Точные расчеты могут осуществить только инженеры-оценщики, так как алгоритм достаточно сложный.

Среднестатистический показатель можно получить, если умножить площадь на стоимость квадратного метра в квартале. Далее прибавляются и отнимаются различные коэффициенты.Самая простая формула:Р = S * (Pп + Pс) * K, где:

  1. Pс – функция параметров, позволяющих учесть местоположение и расположение (руб./м2);
  2. К – переходной коэффициент, отражающий показатели государственной классификации.
  3. Pп – функция линейного типа, позволяющая учесть особенности инфраструктуры (руб./м2);
  4. S – площадь (м2);

Данные доступны на сайте Росреестра.Чтобы найти данные, нужно пройти по ссылке и выбрать раздел «Публичная кадастровая карта». После клика на кнопку поиска в открывшуюся строку вводится или наименование населенного пункта.Например, если ввести «Омск» и кликнуть по «Омский кадастровый округ», появится таблица:В выпадающем списке выбирается «Участки», появляется список:Выбирается нужный участок и на экране появляется основная информация:Для того, чтобы получить больше данных, нужно воспользоваться тематической картой:К примеру, площадь надела 500 м2, коэффициент инфраструктуры 2000 руб./м2, коэффициент местоположения 1000 руб./м2, переходный коэффициент 4.Стоимость:500*(2000+1000)*4=6 миллионов руб.

Если при сдаче в аренду или продаже владелец участка не согласен с данными кадастра, изменения можно внести досрочно, если изменился один из показателей:

  1. исчезли природные объекты (водоем, лес).
  2. площадь;
  3. права собственности;
  4. адрес;
  5. категория земли;
  6. описание расположения;

Любое изменение требует документального оформления. Потом можно нести заявление в управление Росреестра.После внесения измененных данных желательно запросить справку, чтобы убедиться, что информация соответствует действительности.Смотрите интересный материал, в котором рассказано что такое кадастровая стоимость, как она определяется и как ее можно без самостоятельных расчетов.Вопросу достоверности кадастровой стоимости следует уделить повышенное внимание. Неактуальные данные приводят к начислению повышенного налога на имущество или снижению прибыли коммерческой деятельности.Ситуацию на рынке необходимо отслеживать регулярно, чтобы отреагировать своевременно.

Собственные расчеты позволяют получить предварительные данные, для точных вычислений лучше привлечь профессионала.ВконтактеFacebookTwitterОдноклассникиМой мир

Оценка и методы оценки земельного участка

представляет собой расчетную/экспертную оценку стоимости объекта недвижимости, либо цены права аренды, которая проводится уполномоченным лицом или сертифицированным специалистом по оценочной деятельности на рынке недвижимости. В ходе проведения оценки земельного участка субъекты оценочной деятельности должны опираться на нормы ФЗ-135 от 1998 года, а также различные стандарты оценочной деятельности (в частности, ФСО 1,2,3,7), утвержденные приказами Минэкономразвития.

Оценка земельных участков должна учитывать требования локальных нормативных актов в зависимости от целей проводимого анализа: (законодательство в области банковского кредитования), заключение договора купли-продажи (гражданское законодательство) и пр.

Оценка земельных участков всегда производится на определенную дату.

Это связано с тем, что рынок недвижимости достаточно динамичный и оценка, произведенная полгода назад, может утратить свою актуальность. В отчетах об оценке всегда указывается дата проведения анализа и сроки актуальности информации, приведенной в отчете. Обычно этот период составляет не более года, после чего оценку необходимо обновить.

Для получения актуальной оценки участка нужно учитывать наличие инженерных коммуникаций, их качественный/количественный состав, возможности подключения к коммуникациям, инвестиционные планы по застройке прилегающей территории и непосредственно оцениваемой земли, данные геодезических и геологических исследований. Актуальность оценки определяется сертифицированным оценщиком на рынке недвижимости и привлеченными им к работе экспертами.

Агроэкологическая оценка земель – это комплексная оценка возможности произрастания на землях определенных сельскохозяйственных культур с учетом агроэкологических условий конкретного участка.

Наиболее важным параметром, который оценивается в ходе агроэкологического исследования, это плодородие почв. В результате анализа эксперты определяют выгоды от возделывания определенной культуры на данном участке.

Без такой оценки инвесторы могут потерпеть убытки от засевания определенной культурой участка, который не пригоден для ее выращивания.

В число задач, которые решаются в ходе агроэкологической оценки входят:

  1. анализ особенностей энергомассопереноса;
  2. проведение экономической оценки (цена участка, прибыль с одного гектара и т.д.);
  3. анализ ландшафтно-геохимических потоков;
  4. эколого-экономическая оценка.
  5. определение ландшафтных связей между ними;
  6. идентификация агрономически значимых критериев с учетом конкретной сельхозкультуры;
  7. социоэкологическая оценка;

Экономическая оценка земельных участков отражает их хозяйственную ценность и потенциальный эффект от использования. Обычно под экономической оценкой подразумевают Оценка – это процедура определения ценности земли в денежном исчислении с учетом потенциально возможного и реально приносимого дохода участка, которая определяется на определенный момент времени с учетом функционирования конкретного рыночного сегмента.

Другими словами рыночная оценка позволяет понять, за какую цену может быть продан данный участок в условиях свободного рынка в данный момент времени. В процессе оценки учитываются как специфические факторы ценообразования земельных участков, так и макроэкономическая/микроэкономическая конъюнктура.

Экономическая оценка земельных участков обычно учитывает местоположение земли, ее целевой предназначение, физические параметры земли, соотношение спроса/предложения, характера предложения/уровня конкуренции на рынке недвижимости, ожидаемой величины дохода от эксплуатации земли, срока окупаемости.

Важно понимать, что рыночная оценка всегда очень динамична и при изменении целевого назначения участка она также меняется.

Нередко под экономической оценкой понимают права аренды. Она зависит от правового статуса арендатора, срока действия договора, наличия обременений и , прав иных лиц на объект. Данная стоимость также определяется величиной, продолжительностью и вероятностью доходов от аренды недвижимости при наиболее эффективном использовании участка.
Данная стоимость также определяется величиной, продолжительностью и вероятностью доходов от аренды недвижимости при наиболее эффективном использовании участка. Одна из разновидностей экономической оценки — Она производится по заказу муниципальных властей выбранными ими оценщиками.

Ключевая цель кадастровой оценки – налогообложение собственников участков и определение ставок аренды земель из муниципального фонда.

Данный вид оценки максимально приближен к рыночной, но может отличаться от нее в большую или меньшую сторону.

Если кадастровая стоимость существенно отличается от рыночной, то собственник вправе оспорить ее в судебном порядке.

Оценочные мероприятия в отношении земельных участков нередко требуют привлечения профильных экспертов. Это могут специалисты в области оценки на рынке недвижимости, так и узкие эксперты: агрономы, бизнесмены, инженеры.

Они способны помочь оценщикам в решении специфических задач:

  1. выявление факторов, влияющих на цену земельного участка, и их удельного веса;
  2. определение внешней рыночной конъюнктуры, тенденций и прогнозов развития рынка;
  3. оценка возможности реализации на участке сложных технических решений;
  4. содействие в определении аналогов для анализа и пр.

По результатам проведенных рыночных мероприятий привлеченный оценщик составляет отчет об оценке земельного надела.

Это официальный документ, составляемый по итогам работы и содержащий важнейшие сведения об оцениваемой земле. Документ составляется по установленной форме и должен соответствовать федеральным стандартам.

С образцом можете ознакомиться Отчет об оценке имеет юридическую силу и может потребоваться в следующих ситуациях:

  1. при вступлении в (для расчета размера госпошлины для нотариуса);
  2. в процессе судебных разбирательств, исполнительных производств.
  3. при внесении участка земли в качестве взноса в уставной капитал;
  4. для составления бизнес-плана при реализации инвестиционного проекта;
  5. при желании арендатора выкупить землю у государства;
  6. для оформления ипотечного кредита;
  7. при продаже земельного участка для определения справедливой рыночной стоимости;
  8. при имущественных спорах;
  9. для оспаривания земли и снижения налогообложения;
  10. при заключении договора аренды;
  11. в ходе комплексной оценки бизнеса;

Это далеко не полный перечень ситуаций, при которых может понадобиться оценка земельных участков. Отчет об оценке составляется специализированной оценочной компанией или независимым оценщиком.

Согласно требованиям законодательства для получения права на оценочную деятельности компания (или частный специалист) должна быть членом СРО, которое контролирует соблюдение стандартов работы. зависит от сложности работы, региона расположения объекта недвижимости и целей проводимого исследования. В среднем стоимость оценочных мероприятий составляет 2500-5000 руб.

В среднем стоимость оценочных мероприятий составляет 2500-5000 руб. Цена на оценку земельного участка, приобретаемого под цели инвестирования составляет от 15-20 тыс.руб.

Если оценивается участок под сельскохозяйственные цели, то стоимость работы составит минимум 4000 р., так как оценщику необходимо учесть широкий спектр факторов. Дешевле всего обойдется оценка – примерно в 2500 р.

Наиболее дорогими считаются отчеты, которые планируется использоваться в судебных разбирательствах: при имущественных спорах или для оспаривания кадастровой стоимости. Они стоят около 10-20 тыс.руб.

Связана такая высокая стоимость с требованиями, предъявляемым к доказательной базе. Тогда как отчеты для нотариуса или частных целей заказчика потребуют затрат всего в 2,5-5 тыс.р. и не попасть в историю с мошенниками?

Что такое социальный найм и как он работает, вы прочтете в нашей . Что такое общежитие и какие виды помещений относятся к нему, описано в материале по . Отчет об оценке земельного участка содержит в своем составе следующие разделы:

  • Завершает отчет перечисление приложений: документы об образовании, сведения о членстве оценщика в СРО, страховании гражданской ответственности, сведения об аналогах оцениваемого участка.
  • Описывается процедура оценки: используемая методология, подходы и методы.
  • Вводный раздел резюмирует проделанную оценщиком работу, а именно содержит итоговую величину стоимости участка земли на определенную дату (усредненный показатель, полученный в ходе использования различных подходов). Также здесь приводится информация, позволяющая однозначно идентифицировать объект оценки (местоположение ЗУ, его кадастровый номер, площадь, наличие построек и пр.).
  • Далее приводится анализ социально-экономической ситуации в регионе, обзор рынка недвижимости в регионе.
  • В третьем разделе содержится перечень стандартов, на которые опирался оценщик в работе.
  • Во втором разделе приводится детальное описание техзадание на выполнение работ: сведения о заказчике, оценщике, оценочной компании.
  • Приводятся ссылки на используемые источники информации.
  • Анализируется наиболее эффективное использование ЗУ (например, комплексная застройка).
  • В четвертом разделе приводятся количественные и качественные характеристики объекта оценки (имущественные права, информация об окружении, степени износа и пр.), результаты фотосъемки для наглядного отображения состояния земельного участка.

Не нашли ответа на свой вопрос?

Звоните на телефон горячей линии . Это бесплатно. Юрист. Практика в сфере недвижимости, тудового права, семейного права, защите прав потребителейПодпишитесь на нас в

Автор: ZakonGuru Поделиться 0 0

Как определить рыночную стоимость земельного участка?

Рыночной стоимостью называется цена, с которой согласны все участники сделки, осуществляемой в условиях конкуренции на свободном рынке. На эту цену не влияют существенные обстоятельства, а процесс её установки допускается в обязательном и в добровольном порядке.С помощью устанавливается рыночная стоимость какого-либо имущества.

В широком понимании этот процесс является оцениванием имущественного права с учётом любых имеющихся ограничений. Осуществляется соответствующими организациями, а порядок деятельности определяется федеральным законом №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ».Обязательная оценка требуется в случаях, которые устанавливаются законом, а именно отчуждение недвижимости, находящейся в собственности (полностью либо частично) РФ, какого-либо субъекта федерации или муниципального учреждения.Согласно гражданскому кодексу, недвижимым имуществом считаются земельные участки, а также объекты, перенос которых возможен, но понесёт непоправимый ущерб их целевому назначению. Например:

  1. космические объекты и т.д.
  2. строения;
  3. участки земли;

Факторы, которые влияют на определение стоимости:

  1. месторасположение;
  2. дата постройки (при наличии);
  3. инфраструктура;
  4. технические характеристики;
  5. движение транспорта и т.п.

Произведённая независимым экспертом оценка помогает получить надёжную информацию об объекте и установить соответствующую цену за него.

Наиболее часто это необходимо при:

  1. оформлении ипотеки;
  2. переоценке активов;
  3. совершении разного рода сделок (купли-продажи, дарения и др.);
  4. выпуске ценных бумаг;
  5. приватизации, а также многих других ситуациях.

Устанавливают оценку в основном:

  1. Оценочное бюро. На данное время существует много коммерческих контор, которые осуществляют разнообразную оценочную деятельность, но не предоставляют юридические услуги. Главным условием является наличие подобной конторы в составе саморегулируемой организации.

  2. Частный оценщик. По закону не воспрещается оказывать частную оценочную деятельность. Такой эксперт использует идентичные способы оценивания, что и сотрудники вышеупомянутых фирм. Как и в других случаях, такой оценщик действует согласно с законами РФ.
  3. Агентство недвижимости.

    Многие крупные агентства недвижимости имеют в своём штате экспертов-оценщиков. Если продаётся земельный участок посредством риэлтерского агентства, эти сотрудники смогут помочь и провести оценку.

  4. Юридическая фирма. Большинство таких фирм, помимо юридической помощи, оказывают определённые услуги, связанные с экспертизой и оцениванием.

Главными способами оценивания являются обозначенные далее методы:

  1. выделения;
  2. капитализации земельной ренты;
  3. возможного использования.
  4. остатка для земли;
  5. распределения;
  6. сравнения продаж;

Все указанные методы следуют определённым формулам вычисления стоимости, процессам, происходящим во время оценивания, а также условиям, при которых стоит применить тот или иной метод для конечной оценки. Описать их все невозможно из-за огромного обилия информации относительно каждого способа.Рассмотрим пример расчёта для земельной недвижимости посредством метода выделения, так как именно этот метод чаще всего используют профессиональные оценщики.Главным показателем в этом примере выступает участок земли и находящееся в его пределах здание (850 кв.м.).

Предположим, что участок находится под зданием. Цена за 1 кв.м. строения равна 25 000 рублей.Чтобы узнать рыночную стоимость при помощи этого метода, нужно рассчитать её, следуя данной формуле:A1 ? A2 = B1, где

  1. B1 – конечная стоимость.
  2. A1 – площадь здания;
  3. A2 – цена за 1 ед. площади;

Получим:850 ?

25 000 = 21 250 000.Исследования рынка показали, что расходы на строительство здания равны 32 500 рублей.

Процент износа, допустим, составляет 0.75%. Далее нужно узнать рыночную стоимость строительства здания:850 ? 25 000 ? 0,75 = 15 937 500.В конце можно узнать стоимость самого участка.

Она составляет:21 250 000 – 15 937 500 = 5 312 500 рублей.Кадастровая стоимость назначается Правительством РФ.

А рыночная зависит от самых разных факторов, большинство из которых вообще не берутся во внимание при кадастровой оценке.

Это является главным различием между двумя видами стоимости.

Другими отличиями могут являться такие моменты:

  1. кадастровая стоимость иногда может слишком сильно завышаться, так как факторы платёжеспособности населения, местоположения объекта и т.д. не берутся во внимание.
  2. при составлении кадастровой стоимости сезон, спрос и в целом состояние рынка не имеют значения;
  3. кадастровая стоимость назначается через материальный анализ, а рыночная – через конкурентоспособность, различные предложения и др.;

Иногда может быть такое, что по причине наличия рядом объектов инфраструктуры стоимость будет сильно завышена, хотя де-факто эти строения не влияют на повышение стоимости.Различия между этими двумя видами стоимости играют немалую роль при налогообложении (65 ст.

ЗК РФ). Однако завышенная кадастровая стоимость иногда бывает неподъёмной ношей для населения, так как в большинстве ситуаций она сильно превышает рыночную. О методах расчёта кадастровой стоимости – .Оценка рыночной стоимости происходит в 5 этапов:1. Первым шагом является заключение договора на осуществление оценочной деятельности.

Первым шагом является заключение договора на осуществление оценочной деятельности.

Здесь эксперт устанавливает нужные параметры оценивания:

  1. правовая сторона процесса;
  2. сервитуты;
  3. составление договора об оценивании и т.п.
  4. дата оценивания;
  5. категория земли;
  6. вид собственности;
  7. предназначение оценки;

2. Сбор и анализ полученной информации.

Оценщик собирает данные об объекте, изучает разнообразные характеристики участка, осуществляет анализ разного рода факторов, которые прямо влияют на стоимость зем.участка:

  1. отрицательное воздействие разного рода факторов;
  2. данные о расходах и прибыли от использования участка.
  3. строения в прилегающих районах;
  4. наличие зелёной зоны (состояние, тип и др.);
  5. общее состояние окружающей среды;

Также к отчёту прилагается карта местности, на которой находится участок и его месторасположение, в том числе фотографии объекта недвижимости.3. Выбор соответствующего метода оценки, выполнение нужных расчётов.

Для каждого метода получится разная стоимость земельного участка. Впоследствии оценщик проведёт сравнительный анализ, благодаря которому можно будет увидеть плюсы и минусы каждого из методов.4.

Назначение итоговой стоимости для земельного участка. Она будет обозначена в рублях (если не указано иное в договоре).5.

Составление отчёта. Итоговые результаты оценивания будут оформлены письменно. Отчёт об оценивании является документом доказательного назначения, который предназначается для заинтересованных в результатах лиц (как и самого заказчика).

Внутри отчёта находится итоговое заключение и окончательная рыночная стоимость.

пример отчёта об определении рыночной стоимости земельного участка в формате .pdf (Adobe Reader)Для каждого вида и категории земель при оценивании берутся во внимание разные факторы.

Рассмотрим основные моменты, по которым осуществляется установление рыночной стоимости земучастка на примере земель сельскохозяйственного назначения.Значимость таких объектов определяется возможным назначением и плодородностью земли.

Важными факторами являются: рельеф, особенности почвы, водная составляющая (при наличии). Для оценивания обычно выбирается тот подход, у которого наилучший экономический эффект.Если есть пахотная земля, её можно использовать для выгона скота или в качестве пашни. В данном случае последний вариант гораздо выгоднее в экономическом плане.

Поэтому при оценивании исходить необходимо из него.При определении показателей плодородия почвы эксперты зачастую пользуются бонитировкой. Так называется оценка, которая вычисляется путём сравнивания плодородности при идентичных климатических и агрономических условиях. Сам этот процесс крайне трудный, поэтому при оценивании земель сельскохозяйственного назначения оценщики используют уже готовые показатели бонитировки.После изучения всех аспектов и определения способа использования земли, эксперт создаёт модель доходов.

Она учитывает расходы и прибыль собственника за определённый временной отрезок.

Положительная разница относительно доходов и растрат дисконтируется в нынешние показатели, на основе чего эта цена и будет считаться рыночной стоимостью.Определение рыночной стоимости, в некоторых ситуациях, довольно трудоёмкий процесс, но очень важный. Если кадастровая стоимость вгоняет Вас в долги по налогам, не лишним будет провести дополнительную оценку рыночной стоимости и потребовать пересчёта в суде.

А с самой оценкой при необходимости Вам помогут компании, занимающиеся этим вопросом.

PRO новостройку +7 (495) 725-58-91 (Москва)

Чтобы продуктивно управлять ресурсами нужно знать, сколько они стоят.

Земля также является экономическим ресурсом, поэтому она также подлежит оценке и учету.

Данные о кадастровой цене земельного участка необходимы для целей фискальной политики государства. Итак, как рассчитать кадастровую стоимость земельного участка?

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (495) 725-58-91. Это быстро и бесплатно! Оглавление: Кадастровая стоимость земельного участка — это эквивалент его рыночной цены, который используется для налогообложения, формирования суммы арендных платежей, сделок по купле-продажи земли. Что касается сделок купли-продажи, то тут необходимо сделать одно уточнение: кадастровая стоимость редко используется для таких целей, поскольку в основном она используется для расчета налогов.

По этой причине чиновники имеют склонность к завышению кадастровой стоимости, что создает ситуацию, когда реальная цена земли сильно отличается от величины, указанной в кадастре. Для того, чтобы рассчитать кадастровую надо знать ее специфику функций. Государство классифицирует все земли согласно классификатору видов разрешенного использования земельных участков.

Факторами, влияющими на кадастровую стоимость земли являются:

  1. Цель использования
  2. Площадь земельного участка
  3. Специфические, локальные факторы
  4. Наличие инфраструктуры

и какие документы для этого необходимы, вы можете узнать в статье по ссылке.

Что такое кадастровая стоимость земельного участка и как ее правильно рассчитать?

Формула расчета кадастровой стоимости земли выглядит следующим образом: Ск = П * (Ки + Кл) * Кп; где: Ск – кадастровая стоимость П – площадь земельного участка Ки – наличие инфраструктуры (в рублях на квадратный метр) Кл – специфический фактор (в рублях на квадратный метр) Кп – переходной коэффициент Специфический фактор может заключаться, например, в том, где расположен земельный участок. Переходной коэффициент отражает место в классификации земель согласно государственной классификации.

Как правильно рассчитать кадастровую стоимость земельного участка?

Предположим имеется участок размером 100 кв. м., инфраструктура объекта оценивается в 500 р.

на кв. м. Специфический фактор оценивается в 300 р. на кв. м., переходной коэффициент равен 3-ём.

? Читайте нашу новую публикацию по ссылке. Тогда кадастровая стоимость участка по калькулятору составит: Ск = П * (Ки + Кл) * Кп; где: Ск – кадастровая стоимость П – площадь земельного участка Ки – наличие инфраструктуры (в рублях на квадратный метр) Кл – специфический фактор (в рублях на квадратный метр) Кп – переходной коэффициент; будет равна: 100 * (500 + 300) * 3 = 240 000 р.

Формула и примеры расчета кадастровой стоимости земли. Пусть имеется участок «А» площадью в 200 кв.

м. Инфраструктура участка оценивается в 400 р. на кв. м., специфический фактор равен 200-ам р.

на кв. м. Переходной коэффициент равен 2.5.л Тогда кадастровая стоимость участка «А» по указанной выше формуле будет равна: 200 * (400 + 200) * 2.5 = 300 000 р. Обычно кадастровую стоимость земли составляют госорганы. У них имеется стандартная процедура для этого процесса.

Если необходимо узнать кадастровую стоимость земли, то лучше обратиться к специалистам, поскольку это сложный и трудоемкий процесс. Однако существует специальный сервис для расчета кадастровой стоимости земельного участка онлайн (калькулятор расчета). Что такое обременение земельного участка и каких видов оно может быть — читайте Для получения нужной информации необходимо зайти на официальный сайт росреестра.

Далее выбираем графу

«Справочная информация по объектам недвижимости online»

, затем — «Публичная кадастровая карта». В появившемся разделе поиска необходимо указать данные или о кадастровом номере участка, или о населенном пункте, где он находится.

Выбираем интересующий нас участок. Далее в меню «Управление картой» необходимо поставить галочки в разделах «Кадастровая стоимость» и «Кадастровая стоимость за метр». К сожалению, некоторые области территории РФ до сих пор не оценены государством.

Если Вы не смогли найти интересующий участок на сайте росреестра, то Вам требуется помощь специалистов. ? Пошаговая инструкция содержится по ссылке.

С недавнего времени земля для целей налогообложения оценивается по кадастровой цене. Пользуясь тем, что процедура оценки земли не отрегулирована, чиновники стали завышать ее. Здесь необходимо отметить, что некоторые законодательные акты касательно этой темы противоречат друг другу, и сроки обжалования результатов оценки очень малы (на практике у собственника остается 1-2 месяца на подачу жалобы в суд).

А специальные комиссии (куда необходимо в первый раз обращаться при спорных ситуациях касательно кадастровой оценки земель) очень часто, как, впрочем, и суды просто отказывают истцам в рассмотрении их дел. О порядке налогообложения земельных участков при продаже, а также об изменениях, которые произошли в налоговом законодательстве в 2016 году, вы можете узнать

Образец справки о кадастровой стоимости земельного участка.

Главный закон, который регламентирует кадастровую оценку земли в РФ это норматив «О госкадастре недвижимости» от 24.07.07 года № 221-ФЗ. Поскольку кадастр предполагает оценку, то сюда также можно отнести норматив «Об оценочной деятельности в РФ» от 29.07.98 года № 135-ФЗ и Постановление Правительства РФ от 08.04.00 года № 316. Что можно строить на землях сельскохозяйственного назначения и как еще можно использовать земли этой категории, вы можете узнать Основная цель кадастрового учета – налогообложение.

В этой области закона в данный момент трудно разобраться. К примеру, органы местной власти не могут изменить спорную кадастровую стоимость даже при помощи своего постановления. Разбирательства по поводу необоснованной оценки стоимости трудоемки и очень часто не приносят желаемого эффекта истцу.

Как рассчитать кадастровую стоимость земельного участка и как соотносятся кадастровая и рыночная стоимости? Ответы содержатся в этом видео: Внимание!

В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть!

Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать — напишите вопрос в форме ниже: Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть!

Последние новости по теме статьи

Важно знать!
  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов.
  • Знание базовых основ желательно, но не гарантирует решение именно вашей проблемы.

Поэтому, для вас работают бесплатные эксперты-консультанты!

Расскажите о вашей проблеме, и мы поможем ее решить! Задайте вопрос прямо сейчас!

  • Анонимно
  • Профессионально

Задайте вопрос нашему юристу!

Расскажите о вашей проблеме и мы поможем ее решить!

+