Бесплатная горячая линия

8 800 301 63 12
Главная - Жилищное право - Как открыть аккредитив при покупке квартиры в скб банке

Как открыть аккредитив при покупке квартиры в скб банке

Как открыть аккредитив при покупке квартиры в скб банке

Расчет при помощи аккредитива в сделках с недвижимостью


Чтобы обезопасить проведение сделки по продаже квартиры и иного дорогостоящего имущества, стороны прибегают к использованию банковского аккредитива. Это необходимо, поскольку сделки купли-продажи недвижимости сопряжены с движением значительных денежных сумм.Аккредитив – одна из форм условного обязательства банковского учреждения, согласно которому оно должно произвести безналичную оплату продавцу после предъявления им заранее утвержденного пакета документов.Говоря простыми словами, банк соглашается перечислить деньги на счет бывшего владельца после предъявления всех документов, указанных в договоре аккредитива и купли-продажи недвижимости. Он становится гарантом сделки.

Покупатель именуется аппликантом (плательщиком), а продавец – бенефициаром (выгодоприобретателем, получателем денежных средств).В этом документе прописаны все существенные нюансы будущей операции:

  1. реквизиты и контакты участников.
  2. способы извещения всех сторон о завершении сделки купли-продажи и исполнении обязательств;
  3. условия оплаты за имущество;
  4. порядок выплаты средств;

Специалисты различают множество видов аккредитивов (обычные, депонированные, резервные, открытые, переводные), каждый из которых регламентирует особый порядок обеспечения и исполнения сделки.

При покупке недвижимости чаще отдают предпочтение безотзывному виду, который прямо запрещает одностороннее изменение и расторжение договора, это допустимо лишь с согласия всех сторон.Сфера применения аккредитива обширна.

С его помощью страхуют свои риски физические лица, приобретающие недвижимость у застройщика либо на вторичном рынке жилья.

Используется подобная форма расчетов при реализации обменных схем по договорам купли-продажи квартир (так называемая альтернативная сделка), при оформлении ипотеки.

На примере покупки квартиры расчет при помощи аккредитива выглядит так:

  • Договор купли-продажи регистрируется в Росреестре.
  • Банк тщательно проверяет его на предмет правильности, достоверности и соответствия закону. Если к документам нет претензий, то производится оплата в пользу бенефициара (продавца).
  • Банк готовит документы. Оригинал аккредитивного договора специалист передает будущему владельцу недвижимости либо уполномоченному банку, где находится счет покупателя.
  • Продавец собирает пакет оригинальных документов и отдает в банковское учреждение, выступающее гарантом сделки.
  • Покупатель по заявлению открывает счет и аккредитив в банке-эмитенте.
  • Главные участники (аппликант, бенефициар) принимают решение о форме расчета, определяют ключевые условия сделки между собой, согласовывают проект договора о купле-продаже с банком, предоставляющим аккредитив, заключают его на указанных условиях.

Процедуру расчета с помощью аккредитива можно значительно упростить, если продавец и покупатель заранее откроют расчетные счета в одном финансовом учреждении. доступен по ссылке. с.1 с.2При заключении договора надо обратить внимание на следующее:

  • Что считается исполнением обязательств покупателя и продавца.
  • На кого возлагается оплата расходов (комиссии банка) и ответственность за своевременную регистрацию договора по купле-продаже квартиры.
  • Описание условий аккредитива (его вид, порядок и сроки выплаты, пакет документов).
  • Правильность внесения данных об участниках, продаваемой недвижимости (цена в национальной и иностранной валюте при необходимости).

Для физических лиц аккредитивы при покупке недвижимости имеет следующие преимущества:

  • Автоматическое продление и закрытие.

    Договор на аккредитивную оплату оформляется на любой срок. В условиях можно указать порядок продления (пролонгации) и закрытия. В случае неисполнения условий договора (на момент окончания срока действия аккредитива новый владелец не приобрел право собственности на недвижимость), забронированные средства перечисляются обратно на счет покупателя.

  • Компромисс.

    Продавец и покупатель сами выбирают оптимальный порядок выплат и не зависят от рыночной ситуации.

  • Обеспечение безопасности.

    Обе стороны застрахованы от имущественных потерь, так как сохранность денежных средств и недвижимости гарантируется банком.

    Вся процедура сделки более прозрачна, чем при использовании банковской ячейки.

  • Полная оплата.Банк на законодательном уровне отвечает за выполнение утвержденных условий. Покупатель обязан предоставить банку денежные средства для обеспечения сделки либо заключить соответствующий кредитный договор.

    Забрать деньги или использовать их на другие цели нельзя.

  • Исполнение договора.

    Участники защищены от недобросовестности другой стороны, так как в сделке присутствует третье лицо – банковское учреждение, играющее роль куратора. В одностороннем порядке нельзя изменить ранее оговоренные условия. Согласие на корректировку безотзывного аккредитива дают все участники сделки.

  • Законность.

    Банк следит за правильностью оформления всех документов, удостоверяется в «чистоте» продаваемого имущества. Покупатель вступает в право собственности после расчета и исполнения всех условий сделки.

    Продавцу перечисляют деньги после подтверждения факта перехода права собственности новому владельцу.

Недостатки аккредитивной формы расчетов:

  • Длительность. Ход сделки контролируется третьей стороной (банком), которая тратит дополнительное время на проверку документации, подачу запросов в регистрирующие органы и т.д.
  • Наличие комиссии.

    За открытие и сопровождение банки взимают определенный процент от перечисленной суммы, также устанавливают тарифы за дополнительные услуги.

  • Передача сведений.

    Банк вправе сообщать налоговым органам о совершении купли-продажи и размере зачисленных средств.

  • Выплаты одному лицу. В аккредитивах при покупке недвижимости быть аппликантом может только одно лицо, то есть, деньги получает конкретный человек.

В таблице отражены основные условия и тарифы по предоставлению аккредитивовна сделки с недвижимостью.БанкТарифы за квартал, руб.*СбербанкМежду физлицами: 1500-5000 руб., 0,2 % от общей суммы платежа.Между физлицом и организацией (юрлицом): 2500-15000 руб., 0,5% от общей суммы платежа.ВТБ24Для физлиц в рамках ипотеки: 1500-4500 руб.Между физлицами, организацией и физлицом: 1200-4500 руб., 0,2 % от суммы.«Россельхозбанк»0,15-0,2%, 1000-15000 руб.«Альфа-банк»0,15-0,2%, минимально 50 USD.«ЮниКредитБанк»0,5%, минимально 12500 руб.*Банком могут устанавливаться разовые или процентные комиссии за любые операции (пролонгацию, авизование, закрытие аккредитива и т.д.).Документы, необходимые для открытия аккредитива во всех вышеуказанных банках:

  1. сопроводительное письмо бенефициара (покупателя).
  2. удостоверение личности от каждой стороны (паспорт);
  3. основание (оригинал договоров купли – продажи);
  4. заявление аппликанта (продавца) на аккредитив;

Аккредитив при продаже недвижимости: подводные камни

25 сентябряАккредитив при покупке недвижимости — услуга банка, благодаря которой такая крупная сделка становится максимально безопасной с финансовой точки зрения для обеих сторон. Как работать с разными видами аккредитивов и каких подводных камней опасаться, читайте в этой статье.Аккредитив при продаже квартиры — это форма безналичных расчетов, при которой банк по поручению покупателя квартиры обязуется после получения предусмотренных документов выдать или перечислить денежные средства продавцу квартиры либо предоставить такие полномочия другому банку (ч.

1 ст. 876 Гражданского кодекса РФ).При этом:

  1. банк, осуществляющий раскрытие (не путать с открытием — см. ниже) аккредитива, называется исполняющим банком;
  2. покупатель квартиры — плательщик по аккредитиву;
  3. продавец недвижимости — получатель средств по аккредитиву.
  4. банк, где открыт аккредитив, называется банком-эмитентом;

Обратите внимание! Процесс выдачи средств, размещенных в аккредитиве, называется раскрытием. Этот термин следует отличать от собственно открытия аккредитива, т.

е. оформления банковской услуги.Иными словами, чтобы получить денежные средства при продаже квартиры через аккредитив, продавец должен представить в банк указанные в договоре на аккредитив документы, подтверждающие, что он, продавец, исполнил свои обязательства перед покупателем.

Обычно это договор купли-продажи квартиры с отметкой Росреестра и/или выписка из ЕГРП.Ниже представлена обобщенная схема работы с этим финансовым инструментом:Важно! Покупка квартиры через аккредитив по договору участия в долевом строительстве с 01.07.2019 может совершаться только с использованием эскроу-счетов (п. 5 ст. 8 закона «О внесении изменений…» от 01.07.2018 № 175-ФЗ).В «КонсультантПлюс» есть обзорный материал об альтернативах аккредитиву, то есть обо всех существующих способах расчетов между продавцом и покупателем при продаже квартиры.

Если у вас еще нет доступа к системе, его бесплатно на 2 дня или закажите актуальный , чтобы приобрести постоянный доступ.Аккредитивы можно классифицировать на виды по нескольким признакам. Рассмотрим и сравним основные из них (остановимся на используемых при покупке квартиры аккредитивах).В зависимости от возможности аннулировать или изменить аккредитив без согласия продавца (т. е. получателя средств), выделяют отзывной и безотзывной аккредитивы.Отзывной аккредитив — это аккредитив, который может быть изменен или отозван плательщиком (покупателем квартиры) или банком-эмитентом (ч.

1 ст. 868 ГК РФ). Считается, что такой аккредитив больше ориентирован на покупателя, т.

к. он может в любой момент отозвать денежные средства, и сделка окажется аннулированной. По итогу обе стороны останутся «при своем»: продавец с квартирой, покупатель — с деньгами. Тем не менее у них могут возникнуть сопутствующие финансовые расходы.

Плюс покупателя в принципе может не устроить потенциальная опасность в последний момент не приобрести в собственность выбранную квартиру.

Поэтому такой аккредитив при продаже недвижимости используется редко.Безотзывной аккредитив, напротив, не может быть отменен покупателем или банком-эмитентом без согласия продавца (ч.

1 ст. 869 ГК РФ). Обычно именно эта разновидность аккредитивного расчета и применяется в сделках. В силу закона, если в договоре прямо не указано, что аккредитив отзывной, он по умолчанию считается безотзывным.В зависимости от обеспеченности денежными средствами аккредитивы бывают покрытыми и непокрытыми.Покрытый аккредитив (другое название — депонированный) предполагает, что средств, размещенных покупателем на аккредитивном счете, достаточно для совершения полной оплаты по договору (ч. 3 ст.867 ГК РФ).Непокрытый аккредитив — денежные средства на счете размещены в меньшей сумме, чем требуется для полной оплаты по договору.Поскольку покрытый аккредитив является наиболее надежным, в сделках с недвижимостью, как правило, используется именно он.При рассмотрении вопроса о разграничении аккредитивов на акцептные и безакцептные в сделках с недвижимостью следует в значительной степени ориентироваться на терминологию, применяемую банком-эмитентом, т.

к. законодательство такого определения не содержит.Чаще всего в договоре указывается, что аккредитив безакцептный.

Под этим может подразумеваться, что аккредитив:

  1. может быть раскрыт (т. е. средства выданы или перечислены со счета) по истечении установленного договором аккредитива срока без дополнительного оформления согласия со стороны покупателя.
  2. может быть оформлен (т. е. сам договор на аккредитив) только между банком и покупателем без участия при этом продавца;
  3. будет раскрыт по факту представления продавцом квартиры указанной в договоре на аккредитив документации без дополнительного согласия (акцепта) на выдачу средств со счета со стороны покупателя;

В любом случае что конкретно имеет в виду банк-эмитент, должно быть зафиксировано в условиях аккредитивного договора. В подавляющем большинстве случаев безакцептность аккредитива связана с отсутствием при его оформлении или раскрытии одной из сторон.В прочих случаях говорят об акцептности аккредитива.

Например, когда для выдачи денег со счета продавцу необходимо личное присутствие покупателя или его письменное согласие.Стороны вольны определить в договоре, какой именно аккредитив они будут использовать при расчете, однако чаще всего применяется безотзывный покрытый безакцептный аккредитив.Вся необходимая информация, которую нужно знать об открытии аккредитива, представлена ниже:Покупатель или стороны по взаимной договоренности сами могут определить банк, в котором будет открыт аккредитивный счет. Подавляющее большинство кредитных организаций сейчас предоставляют такую услугу.Учитывая, что жилье достаточно часто приобретают с привлечением кредитных средств, стоит ожидать, что банк-кредитор предложит оформить и аккредитив.Для открытия аккредитива при покупке квартиры потребуется минимальный пакет документов:

  1. паспорт плательщика, т. е. покупателя квартиры;
  1. договор-основание (купли-продажи).

В банке плательщик подписывает договор или заявление о присоединении к публичному договору об открытии аккредитива.Срок действия аккредитива законом не ограничен, он определяется соглашением сторон и правилами банка-эмитента.

Логично, что аккредитив обычно открывают на период, необходимый для проведения сделки и завершения регистрационных действий.

Если времени, установленного договором, не хватит, аккредитив может быть продлен (за это, как правило, предусматривается плата по тарифам банка).Обычно банковский аккредитив при продаже квартиры открывается на срок 30-90 дней.За банковскую услугу обычно платит тот, кто ее заказывает и фигурирует в соответствующем договоре. Поскольку договор (заявление) на открытие аккредитива может быть заключен при участии покупателя квартиры и банка-эмитента, то нередко именно покупатель и оплачивает комиссию.Но и это правило необязательное. В условиях договора стороны сами определяют, кто платит за аккредитив при покупке квартиры: продавец или покупатель (оба варианта предусматриваются формами банковских документов, нужно просто выбрать подходящий).Договор купли-продажи квартиры с аккредитивом составляется по всем тем же общим правилам, что и прочие договоры купли-продажи жилой недвижимости.Особенности будут при оформлении положений договора, регулирующих порядок расчета.

В нем необходимо обозначить стоимость квартиры и тот факт, что она будет оплачена с использованием аккредитива (указать его вид, например — безотзывный покрытый безакцептный). Также описываются условия аккредитива:

  1. Условия раскрытия аккредитива: необходимо описать, кто и в какой форме (в оригиналах или в электронном формате) должен представить конкретные документы, чтобы продавец квартиры смог получить за нее оплату. Также следует закрепить, какие санкции (штрафы) могут быть применены к ответственной стороне, если она нарушит такие положения договора, хотя это необязательно.
  2. Какая кредитная организация выступает банком-эмитентом.
  3. Какая кредитная организация станет исполняющим банком.
  4. Кто оплачивает расходы по открытию аккредитива.
  5. Кто является получателем средств (Ф.И.О. продавца).
  6. Кто является плательщиком по аккредитиву (в рассматриваемом в статье случае — покупатель).
  7. Срок действия аккредитива.

В остальном подобный договор купли-продажи составляется по обычному для этого вида договоров шаблону.

Скачать бланк договора купли-продажи квартиры с аккредитивом можно .Этот перечень (или один документ) обязательно должен быть отражен и в договоре на открытие аккредитива, и в самом договоре купли-продажи. Обычно требуются:

  1. оригинал договора купли-продажи с отметкой Росреестра о государственной регистрации права собственности на квартиру на имя покупателя;
  2. оригинал выписки из Единого государственного реестра недвижимости, где в качестве правообладателя указан покупатель.

Стороны и банк могут согласовать в условиях раскрытия аккредитива при покупке недвижимости, что документы по аккредитиву передаются продавцом в исполняющий банк в электронном виде или в виде скан-образа с использованием электронных каналов связи.Для раскрытия аккредитива банку требуется только предоставление указанных в тексте договора документов, именно их банк и проверяет. Сам факт исполнения основного договора (т.

е. договора купли-продажи) не входит в предмет проверки банком.

Проверку документов банк производит по внешним признакам.Если представленные документы по внешним признакам не соответствуют условиям аккредитива, банк может не выдать деньги продавцу.

Если бумаги противоречат друг другу, считается, что они не соответствуют условиям аккредитива, т.

е. банк его не раскроет (ч. 4 ст. 871 ГК РФ, п. 6.17 Положения ЦБ РФ «О правилах осуществления перевода денежных средств» от 19.06.2012 № 383-П).Назовем главные преимущества формы расчета за недвижимость с использованием аккредитива:

  1. Относительно невысокая стоимость услуги (в среднем на момент написания статьи — от 1500 до 3000 руб.).
  2. Надежность сделки: пока право собственности не передано покупателю, продавец не получит свои деньги; также не нужно проверять купюры на подлинность, как при наличном расчете.
  3. Простая процедура открытия аккредитивного счета: не затратно по времени, требуется минимум документов.
  4. Не требуется личное присутствие продавца при открытии аккредитива.

Основные плюсы и минусы аккредитива при продаже квартиры представлены на схеме ниже:Выше на схеме мы рассмотрели некоторые характерные черты сделок с аккредитивом, которые в общем случае можно назвать минусами аккредитива при покупке недвижимости, основным из которых является достаточно сложный документооборот.Также обратите внимание на следующие особенности:

  1. Банк не обязан проверять соответствие условий заявления на аккредитив условиям договора купли-продажи квартиры.

    Нужно проконтролировать, чтобы аккредитив открыли на срок не меньший, чем указано в ДКП и достаточный для завершения всех регистрационных процедур, иначе банк его закроет раньше, чем продавец придет с документами за деньгами.
    Денежные средства при этом, конечно, не будут потеряны — они вернутся покупателю, но придется всё заново оформлять, а это — время и финансовые затраты.
  2. Банк не контролирует исполнение договора купли-продажи, а сами документы проверяет только на комплектность и по внешним признакам, действуя с осмотрительностью и разумной тщательностью.
    Например, если документы будут фальсифицированы, то банк вполне может не увидеть этого и выдать средства.

    Ответственность при этом на банк возложить нельзя, если только не будет доказан умысел со стороны его сотрудников.

Справедливости ради отметим, что на практике чаще всего аккредитивный счет открывается в банке-кредиторе (если мы говорим о покупке квартиры с использованием заемных средств), а потому банк весьма ответственно проверяет и сам кредитный договор, и соответствие условий аккредитива этому договору, и исполнение договора купли-продажи.***Аккредитив при покупке квартиры — это, простыми словами, безналичный способ расчетов по договору приобретения квартиры, при котором продавец получает деньги со специального аккредитивного счета в банке только в том случае, если выполнит условие договора (передаст квартиру в собственность покупателю).

Основным преимуществом использования аккредитива в сделках является безопасность расчета между сторонами. Из подводных камней аккредитива при продаже недвижимости стоит выделить (и то достаточно условно) сложный документооборот, а в некоторых случаях — продолжительный период совершения сделки.Больше полезной информации по теме — в рубрике «».***Дорогие друзья, спасибо за прочтение статьи.
Из подводных камней аккредитива при продаже недвижимости стоит выделить (и то достаточно условно) сложный документооборот, а в некоторых случаях — продолжительный период совершения сделки.Больше полезной информации по теме — в рубрике «».***Дорогие друзья, спасибо за прочтение статьи.

Мы очень старались передать вам актуальную и правдивую информацию, изложив ее простым языком. Если вам нравится то, что мы делаем, поставьте лайк, поддержите канал!

Всегда ваш, .

Как рассчитаться за покупку квартиры через банковский аккредитив

10 февраляПринцип действия банковского аккредитива идентичен банковской ячейке. Но в случае с аккредитивом расчеты осуществляются в более современном формате – через безналичный расчет.

Покупатель вносит необходимую денежную сумму на специальный счет, где деньги резервируются. После того, как Продавец выполнит условия, закрепленные в договоре купи-продажи, банк переведет эту сумму на его счет. Рассмотрим пошагово, как происходит сделка купли-продажи недвижимости с использованием банковского аккредитива:

  • Необходимо выбрать банк, через который будет производиться расчет.
  • Продавец и Покупатель оформляют и подписывают договор купли-продажи квартиры. Договор должен быть иметь пометку «аккредитив» и содержать подробные условия и сроки расчета между участниками сделки:
  1. сроки открытия счета, внесения средств со стороны Покупателя.
  2. перечень документов, подлежащих предъявлению Продавцом для перевода зарезервированной суммы на его счет;
  3. особенности оплаты аккредитива: кто несет расходы и в каком соотношении;
  4. данные о Продавце, выступающем в роли получателя денег после оформления сделки;
  5. данные банка-эмитента и банка-исполнителя.

3. У каждого банка есть свои требования к содержанию части договора, касающейся аккредитива.

Как правило, готовый текст можно найти на сайте банка или получить по запросу от сотрудника финансовой организации.

Также некоторые банки помогают составить договор купли-продажи прямо в отделении.

Нотариальное заверение договора не является обязательным условием для банка.

4. Покупатель подает в банк заявление с просьбой об открытии аккредитивного счета.

Образец заявления обычно располагается на сайте банка. 5. На аккредитивный счет Покупатель вносит сумму за указанный в договоре объект недвижимости, включая комиссию за открытие аккредитивного счета.6.

После поступления денежных средств на счет Банк уведомляет об этом Продавца, что является сигналом к тому, что последний может приступить к исполнению своих обязательств, прописанных в договоре. Обычно это передача объекта, дооформление необходимых документов, передача договора на государственную регистрацию в Росреестр и регистрация перехода права собственности.7.
Обычно это передача объекта, дооформление необходимых документов, передача договора на государственную регистрацию в Росреестр и регистрация перехода права собственности.7.

Продавец предъявляет банку-исполнителю пакет документов, которые подтверждают выполнение им обязательств по договору.8.

Банк проверяет документы на соответствие условиям, прописанным в «Договоре купли-продажи (аккредитив)». Проверка может занять несколько дней.9 Если обязательства исполнены в полном объеме, зарезервированная сумма перечисляется банком-исполнителем на счет Продавца.

  1. Аккредитивные счета бывают разных видов. Для осуществления сделок купли-продажи недвижимости максимально надежным считается так называемый безотзывной аккредитив. Он не позволяет Покупателю в одностороннем порядке отменить аккредитив (=снять денежные средства). Это страхует Продавца на случай, если Покупатель вдруг передумал, а договор купли-продажи уже находится на регистрации в Росреестре.

Если возникает потребность отменить или внести какие-либо изменения в аккредитив, банк-эмитент должен:

  • В ответ получить согласие Продавца.
  • По распоряжению Покупателя уведомить Продавца об изменении или упразднении обязательства.
  1. В данном случае Банк-эмитент и Банк-получатель – это один и тот же банк.

    То есть для осуществления расчетов по сделке у Покупателя и Продавца должны быть открыты счета в одном и том же банке. Этот фактор следует учитывать при выборе банка для осуществления расчетов между участниками сделки.

  2. Аккредитивный счет открывается на определенный срок.

    В случае, если Продавец не предоставит документы банку-исполнителю в оговоренный договором срок, то Покупатель имеет право забрать деньги. Но в ходе проведения сделки могут возникнуть непредвиденные ситуации: Росреестр может приостановить ее из-за нехватки каких-то документов или справок из Органов опеки и попечительства, согласия третьих лиц на продажу имущества. Для сбора дополнительных документов Продавцу понадобится время.

    Именно поэтому при открытии аккредитива рекомендуется предусмотреть запас по времени.

  1. Так как аккредитив предполагает безналичный расчет, то в этом случае исключены риски получения или выдачи фальшивых денег.

    Для сравнения: при расчете через ячейку придется дополнительно проверять подлинность купюр.

  2. Максимальная безопасность для обоих участников сделки. Продавец уверен в том, что у Покупателя есть необходимая сумма денег, которая до регистрации перехода права собственности будет заморожена в банке. То есть она не может быть потрачена Покупателем как-то иначе.

    А Покупатель в свою очередь уверен в том, что право владения недвижимостью перейдет к нему.

  3. Быстрое открытие аккредитива. Многие крупные банки готовы сделать это даже, если стороны находятся в разных городах.
  1. Несколько увеличенные сроки сделки по сравнению с расчетом наличными «из рук в руки».

  2. При использовании аккредитива невозможно занизить сумму сделки для снижения налогов. Сумма, прописанная договоре купли-продажи, и сумма, внесенная на аккредитивный счет, должны соответствовать друг другу.

Стоимость услуги: от 1 000 рублей (в зависимости от суммы сделки и срока, на который открывается аккредитив).Пишите, ответим на ваши вопросы и сделаем все ваши сделки безопасными!

А если актуально — подберем оптимальную ипотечную программу и поможем с выбором квартиры.На данный момент есть выгодные программы под 7,9%Понравилась статья? Не забудьте поставить лайк!* ИПОТЕКА LIVE — команда специалистов в сфере кредитования, недвижимости, страхования и юридических услуг.Звоните: +7 (812) 421-87-72www.ipotekalive.ru

Аккредитив при купле-продаже квартиры – как происходит расчет

Последнее обновление: 27.07.2021 Традиционный, пришедший еще из 90-х, метод передачи денег за квартиру через банковскую ячейку постепенно сдает свои позиции. На смену ему пришел другой способ расчетов при продаже недвижимости – аккредитив.

Что это такое и как это работает? Да, в общем-то, здесь ничего сложного.

Те, кто знаком с принципом , быстро поймут и принцип расчета через аккредитив в сделках купли-продажи квартир. Разница тут только в том, что через ячейку передаются наличные деньги, а через аккредитив расчет происходит по безналу. В остальном все почти что то же самое.

Хоть в этом деле и есть несколько специфических финансовых терминов, мы расскажем об этом процессе простыми словами.

– как лучше оформить? Аккредитив в сделках с недвижимостью – это безналичный способ расчетов по договору приобретения квартиры, при котором Продавец получает деньги со специального (аккредитивного) банковского счета только в том случае, если выполнит условие договора (т.е.

если продаст квартиру Покупателю). Суть этой операции в том, что Покупатель квартиры поручает банку перевести определенную сумму денег Продавцу только после того, как тот предоставит документы о выполнении своих обязательств по продаже квартиры. Аккредитив применяется как при покупке квартир на рынке (в т.ч.

при переуступке прав требования), так и на .

Его любят применять не только и банки, которые , но и те Покупатели (особенно в Москве), которые приобретают квартиры за свои деньги. Примечание! Те девелоперы, которые ведут расчеты с дольщиками через , аккредитив уже не используют. Схожий принцип эскроу (подробнее см.

по ссылке) и так обеспечивает достаточно надежную защиту интересов Покупателя.
Расчеты через аккредитив применяют при покупке квартир по разным типам договоров:

  1. .
  2. ;
  3. ;

Образец договора купли-продажи квартиры с условием расчета через аккредитив – см.

ниже. Аккредитив может быть открыт в одном банке («банк-эмитент»), а быть исполненным может в другом банке («исполняющий банк»). Хотя, на практике, весь процесс расчетов по сделке купли-продажи квартиры обычно происходит в одном и том же банке.

Аккредитив бывает разных видов:

  1. покрытый или непокрытый– т.е. переведены ли деньги фактически на аккредитивный счет или нет, при этом, платеж в любом случае гарантируется исполняющим банком.
  2. акцептный или безакцептный– т.е. требуется или нет дополнительное согласие/акцепт Покупателя на перевод денег Продавцу после выполнения им всех условий;
  3. отзывный или безотзывный– т.е. может или нет Покупатель в процессе действия аккредитива забрать/отозвать размещенные на нем деньги обратно;

При покупке квартиры применяется безотзывный, безакцептный, покрытый аккредитив.

Выдавая ипотеку, некоторые банки ставят обязательным условием проведение расчетов через свой аккредитивный счет. Теперь подробнее о том, как все это происходит на практике (порядок действий).

Какие документы устанавливают право собственности?

Аккредитив открывает Покупатель (плательщик) в пользу Продавца (получателя).

Это значит, что Покупатель приходит в банк и пишет заявление (по сути – это договор с банком) на открытие аккредитивного счета. В этом заявлении он указывает сумму, срок действия аккредитива, и условия, при которых банк «раскрывает аккредитив», то есть переводит деньги с аккредитивного счета на счет Продавца. В этом же заявлении указывается и номер счета Продавца, на который ему будут переведены деньги за продажу квартиры.

Самому Продавцу при этом присутствовать нет необходимости, но на практике чаще Покупатель в банке пишет заявление в присутствии Продавца, после чего Продавец берет себе копию этого заявления.

Вообще говоря, Продавец может и не стоять за спиной у Покупателя и не давить ему на нервы, а просто потом (до регистрации сделки) обратиться в банк и получить письменное подтверждение/уведомление об открытии аккредитива в его пользу (с указанием суммы, сроков и условий его раскрытия). Примечание! Не следует путать понятия «открытие аккредитива» и «раскрытие аккредитива».

В первом случае речь идет о заявлении Покупателя на открытие специального аккредитивного счета для проведения расчетов по сделке.

Во втором случае речь идет о представлении Продавцом в банк документов, которые по условиям аккредитива раскрывают/исполняют его. В некоторых банках (в Москве, например), можно открыть аккредитив онлайн через интернет. Образец заявления на открытие аккредитива можно скачать – (СЕРВИСЫ).

Сумма аккредитива равна стоимости квартиры, указанной в Договоре купли-продажи.

Исключение бывает в случае, когда квартира покупается в рассрочку – тогда на аккредитивный счет Покупатель переводит только первый взнос. Срок аккредитива устанавливается по желанию сторон сделки.

Этот срок должен быть достаточным (лучше с некоторым запасом) для того, чтобы прошла процедура (с учетом возможных задержек), и чтобы у Продавца было время на подачу в банк документов для раскрытия аккредитива и перевода с него денег на свой личный счет. Обычно, при покупке квартиры на вторичке, срок действия аккредитива указывается в пределах 30-60 дней. При покупке новостройки по Договору долевого участия (ДДУ), срок может быть и больше – до 90 дней, например.

Связано это с тем, что регистрацией подписанных ДДУ занимается Застройщик, и он может долго собирать очередную партию подписанных договоров, чтобы зарегистрировать их скопом.

Обязательно ли это?

Условия раскрытия (исполнения) аккредитива указываются в том же заявлении на его открытие. В этих условиях перечисляются, какие документы должен представить в банк Продавец, чтобы банк перевел деньги с аккредитивного счета на его личный счет.

Как правило, такими документами служат сам договор, по которому покупалась квартира (Договор купли-продажи, Договор долевого участия, Договор уступки прав требования) со штампом Росреестра, подписью и печатью регистратора, и/или , в которой указан Покупатель уже в качестве собственника квартиры. Дополнительно, в составе документов для раскрытия аккредитива может быть и или , с записями о снятии с регистрационного учета членов семьи Продавца. Там же может быть и паспорт Продавца с отметкой о «выписке» его с адреса проданной квартиры.

Перечень документов для исполнения аккредитива зависит от конкретных условий сделки, и устанавливается по договоренности сторон. Банку все равно, на основании каких документов раскрывать аккредитив Продавцу – какие будут указаны в заявлении, такие банк и примет от Продавца. Часто бывает, что в заявлении Покупатель указывает только один документ – договор о покупке квартиры со штампом Росреестра о регистрации сделки.

Примечание! В случае электронной регистрации сделки, договор возвращается из Росреестра без штампа Росреестра. Это надо иметь в виду при обозначении условий раскрытия аккредитива.

По какой причине Росреестр может в сделке купли-продажи – смотри по ссылке. После открытия аккредитива Покупатель переводит на него деньги со своего личного счета – то есть аккредитив становится покрытым (или «депонированным»). Деньги на счете «замораживаются» (блокируются банком) и забрать их оттуда по своему желанию Покупатель уже не может (в течение действия заданного срока) – то есть аккредитив безотзывный.

После этого Продавец и Покупатель идут подписывать договор о покупке квартиры (ДКП или ДДУ) и передают его в Росреестр для регистрации перехода права. Если сделка проходит на , то договор передают в .

Всегда ли сначала открывают аккредитив, а потом подписывают договор о продаже квартиры? Нет, не всегда. Чаще всего делают именно в такой последовательности, но иногда все происходит в обратном порядке – сначала договор, потом открытие аккредитива. Когда такое бывает? Например, когда квартира покупается в ипотеку.

Тогда банку для того, чтобы перевести кредитные деньги на аккредитивный счет, нужно сначала убедиться, что договор купли-продажи на конкретную одобренную квартиру уже заключен.

Или при покупке квартиры в новостройке по Договору долевого участия (ДДУ) – дольщик тоже сначала подписывают договор, а потом уже открывает аккредитив (если здесь не используется счет эскроу).

После регистрации сделки, Продавец приходит в банк со своим оригиналом договора (и с другими документами, если о них сказано в условиях аккредитива). Сотрудник банка проверяет документы, и если все соответствует условиям, тут же дает распоряжение на раскрытие аккредитива и перевод денег с него на счет Продавца.

Отдельного согласия (акцепта) Покупателя здесь уже не требуется – то есть аккредитив безакцептный. Образец Договора купли-продажи квартиры с аккредитивом можно скачать – (СЕРВИСЫ).

Услуги расчетов через аккредитив в крупнейших банках (Сбербанк, ВТБ, и др.) – (СЕРВИСЫ).

Для любителей докопаться до истины, разъясним еще кое-какие нюансы и дадим некоторые дельные советы по части покупки квартиры через аккредитив.

Аккредитивный счет не принадлежит ни Покупателю (плательщику), ни Продавцу (получателю).

Этот счет принадлежит самому банку и является, так сказать, «служебным». Для открытия аккредитива Покупателю, в общем случае, понадобится только свой паспорт и номер счета Продавца.

Но иногда банк может потребовать и данные договора приобретения недвижимости (см. выше об этом). В самом Договоре купли-продажи (ДКП) или Договоре долевого участия (ДДУ) в условиях о взаиморасчетах отдельным пунктом должно быть указано, что расчеты за квартиру проходят через аккредитив. Там же можно указать и номер счета Продавца, на который должны поступить деньги от продажи квартиры.

Счет для зачисления денег Продавец, вообще говоря, может открыть в любом банке, но обычно все счета для сделки открывают в одном банке. Это не только сокращает время переводов, но и снижает банковские комиссии.

Кто платит за аккредитив в сделке покупки-продажи квартиры? Обычно, это расходы Покупателя.

Но никто не мешает договориться и разделить эти расходы пополам с Продавцом. Сколько стоит аккредитив? Совсем немного, примерно столько же, сколько и банковская ячейка.

Стоимость аккредитива в Москве, например – порядка 2-4 тыс.

руб. Бывает, что аккредитивный счет открывается по заявлению Покупателя (плательщика) не сразу, а на следующий день или даже в течение трех дней.

Тогда Продавцу (получателю) для подтверждения нужно взять не только копию заявления, но и получить от банка отдельное уведомление об открытии аккредитива, которое подтверждает этот факт. Дополнительно можно запросить у банка копию платежного поручения, подтверждающего покрытие аккредитива. И только после этого – подавать договор на регистрацию.

Продавцу при этом нужно помнить, что если он не успеет уложиться в срок действия аккредитива с представлением банку документов из Росреестра, то деньги с аккредитивного счета автоматически возвратятся обратно на счет Покупателя. И тогда уже придется решать вопрос с самим Покупателем и возможно даже через суд.

Правда, всегда есть возможность заранее попросить Покупателя продлить срок действия аккредитива, если ввиду непредвиденных задержек Продавец не успевает его «раскрыть». Накануне сделки лучше заранее обратиться в выбранное отделение банка и договориться там об открытии аккредитива.

Условия обслуживания в разных банках могут отличаться, а в некоторых отделениях вообще может не быть такой услуги.

Как защититься от потери права собственности на квартиру?

Преимущества и недостатки денежных расчетов за квартиру через аккредитив обычно сравнивают с использованием банковской ячейки для тех же целей.

И здесь, как всегда есть свои плюсы и минусы. Плюсы аккредитива такие:

  1. не надо прятать и возить с собой ключи от ячейки (а вдруг потеряешь?)
  2. не надо пересчитывать большое количество купюр и проверять их подлинность (с применением детекторов);
  3. гарантом платежа выступает банк (высокая степень безопасности расчетов при покупке-продаже квартир);
  4. документальное доказательство факта передачи нужной суммы по договору от Покупателя Продавцу (подтверждает исполнение условий договора Покупателем).
  5. не надо обналичивать и возить большие суммы в банк и из банка (т.е. заниматься инкассацией, как в случае с ячейкой, например);
  6. есть возможность перевода денег за квартиру в другой банк и даже в другой город;

Минусы аккредитива:

  1. банк обязан уведомить налоговую о факте крупной сделки (т.е. Продавцу сложно будет занизить цену договора и скрыть свой доход, а Покупателю, возможно, тоже придется отчитываться о происхождении денег);
  2. риск подделки документов для раскрытия аккредитива (сотрудники банка проверяют только вид, состав и оформление документов).

  3. получателем может быть только один человек (если собственников квартиры несколько, придется открывать несколько аккредитивов);
  4. дорогое обналичивание денег со счета получателя (а иногда и вовсе невозможно обналичить сразу крупную сумму);
  5. риск отзыва лицензии у банка, страховка АСВ на аккредитивы не распространяется (у ячейки здесь преимущество, т.к. содержимое ячеек не контролируется банком и не входит в его активы);

При этом, стоимость аккредитива и банковской ячейки для расчетов по сделкам купли-продажи квартир, примерно одинаковая.

Посмотреть и сравнить банковские услуги по обоим типам расчетов можно в разделе .

Обсуждения и примеры открытия и раскрытия аккредитива при покупке квартиры можно посмотреть на .

И напоследок совет для Покупателя квартиры. После окончательных расчетов с Продавцом, следует взять с него (для чего это нужно – см.

в Глоссарии по ссылке). Сам факт безналичного перевода не всегда может служить доказательством того, что Продавец получил свои деньги за проданную квартиру.

«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»: Подробный алгоритм действий при покупке и продаже квартиры представлен в интерактивной карте (откроется во всплывающем окне).

Как открыть аккредитив при покупке квартиры

Аккредитив применяется в сделках купли-продажи недвижимости и является выгодным как для покупателя, так и для продавца. Он гарантирует полную безопасность обеих сторон при покупке.

Простыми словами, кредитное учреждение, предоставляющее услугу по открытию аккредитива, выступает третей стороной, которая контролирует сделку на протяжении всего периода времени.

В таком случае полностью исключается возникновение обмана с любой стороны.Открытие аккредитива не требует предоставления большого пакета документов:

  1. действительные номера счетов, с которых будет производиться списание;
  2. договор, заверенный нотариусом.
  3. данные паспортов сторон, участвующих в приобретении и продаже;

Кроме того, необходимо будет предоставить тот перечень документов, который указывается в договоре купли-продажи.Открывается аккредитив в банке по заявлению покупателя.

В нем указываются ключевые условия: данные счетов плательщика и получателя, тип (обычно можно выбрать покрытый или гарантированный), наименования товара и перечень документов, прочие условия. Скачать на открытие аккредитива в Сбербанке можно по ссылке. с.1 с.2 В общем случае процесс выглядит таким образом:

  • Выбор наиболее подходящего вида.
  • Посещение банка и написание заявления на открытие.
  • Процедура оплаты.
  • Подписание договора.

На первый взгляд это выглядит просто, но стоит понимать, что большой период времени может занимать согласование деталей между сторонами.

Это процедура включает в себя рассмотрение вопросов передачи документов и перечисления средств.Все оговоренные условия необходимо официально документировать. Обычно комиссионные сборы, связанные с открытием, возлагаются на покупателя, но порядок оплаты и списания указываются в договоре и заявлении на открытие.Банковское учреждение, являясь стороной-гарантом, за свои услуги взимает определенный сбор. Он зависит от суммы предполагаемой сделки.

При этом процент определяет сам банк.Условия и положения по аккредитивам прописаны в ГК РФ. Кроме того, они должны быть указаны в договоре между банком и сторонами. Требования к договору купли-продажи с применением данного расчета стандартны.

К ним относится обязательное указание:

  • Сведений об объекте и его стоимости (адрес расположения, площадь, количество комнат квартиры или дома и т.д.).
  • Сроков действия аккредитива.
  • Информации об участниках предполагаемой сделки (фамилия, имя, отчество, данные паспортов).
  • Лиц, принимающих обязательства по открытию и закрытию.
  • Индивидуальных положений, внесение которых может потребовать одна из сторон.
  • Условий передачи прав собственности.

Кроме того, договор купли-продажи дополняется пунктом, который информирует о том, что расчет будет производиться с применением аккредитива.

Аккредитив может быть открыт не только в обстоятельствах, когда покупатель сразу же готов внести сумму за недвижимость за счет собственных средств, но и в случае приобретения в ипотеку.

Последние новости по теме статьи

Важно знать!
  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов.
  • Знание базовых основ желательно, но не гарантирует решение именно вашей проблемы.

Поэтому, для вас работают бесплатные эксперты-консультанты!

Расскажите о вашей проблеме, и мы поможем ее решить! Задайте вопрос прямо сейчас!

  • Анонимно
  • Профессионально

Задайте вопрос нашему юристу!

Расскажите о вашей проблеме и мы поможем ее решить!

+